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Simulation de pret immobilier

Sommaire


  • Comment marche une calculatrice de mensualités de prêt ?

  • Le taux d'intérêt d'un pret immobilier : comment le calculer ?

  • Simuler les frais de notaire de son achat immobilier : comment faire ?

  • Calculer le montant de son pret immobilier : comment ça marche ?

  • Combien peut-on emprunter pour un pret immobilier ?

  • Quelle durée choisir pour sa simulation de pret ?

  • Qui sont ceux qui obtiennent les meilleures simulations de pret immobilier ?

  • Quelle banque choisir pour sa simulation de pret immobilier ?

  • Quel prêt choisir pour sa simulation de pret immobilier ?

  • Calculer son taux d'assurance : comment faire ?


Comment marche une calculatrice de mensualités de prêt ?


Avec Compareil.fr, vous avez la possibilité de simuler vos mensualités, mais également votre capacité d'emprunt pour un pret immobilier. En fonction des informations que vous fournissez, vous pouvez obtenir de façon immédiate le résultat. Cela est très efficace, car vous pourrez essayer rapidement plusieurs possibilités en modifiant quelques paramètres comme le taux, la durée, le montant du prêt, etc.


Notre outil se base tous les mois sur l'analyse de plus de 10 000 offres de prêts. Cette analyse est d'ailleurs actualisée en temps réel. Cela nous permet de vous recommander les meilleurs taux de pret immobilier ainsi que la banque idéale. Vous pouvez ainsi avoir toutes les informations nécessaires sur les taux actuels les plus attractifs du marché. La banque sollicitée pourra ensuite étudier votre dossier afin de savoir si elle peut vous octroyer le pret immobilier.


Si vous souscrivez l'offre la plus intéressante pour vous parmi nos assureurs partenaires, alors nous nous chargeons de calculer aussi l'économie totale réalisée sur votre assurance de pret immobilier. On calculera l'économie réalisable en nous basant sur le taux que nous vous proposons et le taux moyen qui sera proposé par votre banque. Il s'agit en effet d'un contrat qui vous couvrira mieux que l'assurance groupe de la banque qui vous octroie le pret immobilier et celle-ci l'acceptera.


Le taux d'intérêt d'un pret immobilier : comment le calculer ?


Lorsque vous recherchez un pret immobilier, pour obtenir la meilleure mensualité et le taux d'intérêt le plus intéressant, vous pouvez faire jouer la concurrence entre les banques. Pour l'organisme prêteur qui est généralement la banque, ce taux variable ou fixe équivaut à la rémunération du crédit. Si ce taux est faible, alors le coût de votre emprunt sera élevé. Ainsi, la part la plus importante du coût total de votre emprunt correspond au coût total des intérêts versés durant le remboursement de votre emprunt.


Par exemple, le coût total des intérêts sera de 31 620 euros pour un prêt de 200 000 euros à un taux de 1,5 % sur 20 ans. Il faut noter que cela représente environ 16 % du montant emprunté. Pour contracter auprès de la banque le crédit qui sera le plus avantageux pour vous, il est essentiel de bien négocier votre taux d'intérêt.


               Il est important de savoir que vous pourrez toujours faire racheter votre crédit par une autre banque si les taux baissent plusieurs années après la signature de votre offre de prêt. Il s'agit du rachat de crédit.


La plupart des crédits (à la consommation comme immobilier) sont à taux fixe. Cela veut dire qu'ils n'augmenteront pendant toute la durée du remboursement de votre emprunt. Cependant, si les taux actuels du marché sont faibles, vous pouvez toujours procéder à la renégociation de taux. De façon inverse, la banque peut réviser périodiquement le taux variable en fonction d'un indice de référence. Il s'agit généralement de l'indice Euribor. Un taux minimum et un taux maximum dont votre banque fixera les seuils pourront encadrer votre taux. Les emprunteurs préfèrent choisir le taux fixe, car il est moins actuellement moins risqué que le taux variable sur le marché.


Nous vous proposons donc notre comparateur qui vous aidera à trouver le taux d'intérêt idéal auprès de votre banque en fonction de votre profil. Cet outil vous permet de comparer les taux d'intérêt actuels du marché. Ainsi, pour comparer près de 10 000 offres de prêts étudiées chaque mois par nos experts, c'est sans doute ce simulateur pret immobilier que vous avez besoin. En l'utilisant, vous aurez de manière instantanée la moyenne des taux accordés selon chaque banque.


Simuler les frais de notaire de son achat immobilier : comment faire ?


Dans le calcul du coût de votre achat immobilier, vous devez prendre en compte les frais de notaire (frais d'acquisition). En effet, pour un logement neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente, et sont de 8 % pour un logement ancien. Ainsi, pour emprunter suffisamment à la banque afin de payer les frais de notaire et acheter votre bien immobilier, il faut considérer aussi ce coût. D'ailleurs, le montant de votre prêt immobilier en dépendra. Aussi, pour financer les frais de notaire, il peut arriver d'emprunter plus que le prix du bien (si vous n'avez pas d'apport ou si vous avez un faible apport).


Dans le frais de notaire, on compte la rémunération du notaire, les frais de débours, les émoluments ainsi que les impôts et les taxes. Étant donné que seulement une partie est destinée aux notaires, on devrait donc considérer ces frais comme "frais d'acquisition".


Les taxes et les impôts


Il s'agit des droits d'enregistrement qui sont versés au Trésor public et liés à votre acquisition immobilière. Selon le type d'achat et votre situation géographique, leur montant varie si c'est un bien ancien ou un bien neuf.


Impôts et taxes pour un bien ancien

Droit départemental
4,50 %
Taxe communale
1,20 %
Prélèvement pour frais d’assiette et de contribution de sécurité immobilière
0,19 %
Total
5,89 %


Impôts et taxes pour un bien neuf

Taxe de publicité foncière
     0,715 %
Contribution de sécurité immobilière
     0,1 %
Total
     0,815 %



La contribution de sécurité immobilière (anciennement appelé salaire du conservateur des hypothèques) est due à l'État et porte sur la publicité foncière ainsi que les actes authentiques d'enregistrement. Il s'agit d'une taxe qui correspond à 0,1 % du montant de l'acquisition avec un minimum de 15 euros.


Le montant des taxes et des impôts est allégé et beaucoup moins important au moment de l'acquisition d'un bien neuf que pour un logement ancien. C'est pour cette raison que pour un bien neuf, le montant des frais de notaire est nettement moins élevé.


Les frais de débours et les émoluments de formalités


On les utilise généralement dans le cadre d'un changement de propriétés qui a pour montant total 1200 euros afin de rémunérer les différents intervenants chargés de produire certains documents indispensables. Cela est valable qu'il s'agisse d'un terrain, d'un logement ancien ou d'un logement neuf.


  • Les frais de débours (une avance du notaire) : il s'agit des démarches auprès du syndic de copropriété, d'une éventuelle intervention d'un géomètre expert, des acquisitions de pièces administratives, etc.

  • Les émoluments : elles concernent entre autres l'extrait du cadastre, le certificat sur le taux d'amiante ou de plomb, le document d'urbanisation, les frais de publication de vente, l'inscription des garanties hypothécaires, les contributions de sécurité immobilière, etc.


Émoluments, frais et débours

Débours
400 €
Émoluments
800 €
Total
1200 €



Émoluments du notaire


Il s'agit des frais équivalents à la rémunération du notaire qui va dépendre du montant de votre acquisition. On calcule généralement ces horaires proportionnés en tenant compte du prix de vente en fonction de différents paliers. Voici ci-dessous le calcul du montant total des émoluments soumis à la TVA :

Émoluments du notaire

Calcul effectué
Honoraires
6 500 × 3,945 %
256,425 €
(17 000 – 6 500) × 1,627 %
170,835 €
(60 000 – 17 000) × 1,085 %
466,55 €
(200 000 – 60 000) × 0,814 %
1139,60 €
TOTAL HT
2033,41 €
TVA à 20 %
406,68 €
TOTAL TTC
2440,10 €



Ainsi, pour l'acquisition d'un bien ancien, la rémunération du notaire reste assez faible. La part des impôts et taxes reste plus faible pour un bien neuf parce que vous bénéficiez de frais réduits pour ce type d'acquisition. C'est pour cette raison que la part qui concerne la rémunération du notaire est plus importante que le reste.


Calculer le montant de son pret immobilier : comment ça marche ?


Ce n'est pas toujours facile de connaître le montant exact à emprunter lors d'un achat immobilier entre les frais à inclure pour cette acquisition et la somme de votre apport personnel. Dans un premier temps, le montant de votre apport personnel est indispensable pour déterminer le montant emprunté. Ainsi, pour connaître le montant restant à recouvrir, il faudra déduire l'apport du prix du bien. Vous pourrez alors avoir un aperçu de la somme à emprunteur que vous pouvez demander à la banque.


Aussi, vous devez considérer plusieurs frais liés à votre acquisition ainsi qu'à votre emprunt. En effet, la somme que vous devrez emprunter peut être supérieure à la différence entre le prix du bien et votre apport personnel si vous réalisez des travaux. Pour acquérir le bien et faire des travaux par la suite, vous devrez demander à votre banque une somme plus importante. Selon le montage financier que la banque prêteuse peut vous proposer, vous pouvez faire deux emprunts distincts.


Lorsque le bien est un logement ancien, les frais de notaire peuvent aller jusqu'à plus de 8 % de votre acquisition. Parce que ces frais sont souvent payés le jour de la signature définitive de la vente, il est nécessaire de les inclure dans le montant de la somme empruntée.


Les frais de dossier et les frais de garantie sont d'autres frais dont il peut s'agir. Si vous voulez emprunter le montant le plus correct possible, il est conseillé de ne pas oublier ces frais même si le montant reste assez faible par rapport au reste. Vous n'avez donc pas d'inquiétude à avoir, car lorsque vous contactez une banque pour obtenir une offre de prêt immobilier, tous ces frais sont souvent pris en compte. Si vous voulez avoir une idée précise du montant à emprunter lorsque vous sollicitez la banque prêteuse, vous devez prendre en compte ces éléments dès le début. C'est aussi un meilleur moyen pour gagner du temps.


Combien peut-on emprunter pour un pret immobilier ?


Même si vous savez déjà la somme que vous souhaitez emprunter à la banque, il est également conseillé de déterminer la somme que la banque serait prête à vous octroyer. Votre banque vous demandera des informations sur le financement du bien lorsque vous faites la demande d'une étude auprès d'elle. Afin de s'assurer de votre capacité à pouvoir payer vos mensualités et à rembourser votre emprunt, la banque procèdera à une étude de votre demande. Elle se chargera de déterminer les mensualités que vous aurez à verser de façon mensuelle selon vos revenus nets (revenus locatifs, revenus fonciers, salaires...). Afin que la part de vos remboursements mensuels ne dépasse pas 33 % de vos revenus nets, il est essentiel que ces mensualités ne dépassent pas un certain seuil.


La banque vous proposera donc d'augmenter la durée de votre prêt dans le but de diminuer le montant de vos mensualités. Cependant, vous aurez à payer plus d'intérêt et le coût de votre emprunt augmentera ainsi. Votre banque vous proposera également un taux d'intérêt plus élevé si vous voulez allonger la durée de votre prêt immobilier. Pour savoir si vous pouvez prétendre emprunter le montant souhaité dans les meilleures conditions, il est très important de considérer le montant des mensualités de votre prêt immobilier, ainsi que la durée du remboursement.


Le montant que vous pouvez emprunter peut également être impacté par le montant de votre apport personnel. En effet, si vous avez un apport personnel élevé, la banque pourra plus facilement vous faire un emprunt. Il faut d'ailleurs noter que vous fera une moins-value au moment de la revente si la valeur de votre bien immobilier baisse. Toutefois, si vous avez un apport compris entre 10 et 20 %, alors vous pourrez bénéficier d'un taux plus intéressant. Vous l'aurez donc compris : plus votre apport est important, plus vous pourrez bénéficier d'un taux intéressant auprès de la banque prêteuse, ce qui va vous permettre d'emprunter plus.


Quelle durée choisir pour sa simulation de pret ?


Il est d'une grande importance de définir la durée de votre prêt immobilier pour fixer le montant de vos mensualités de remboursement. En effet, le coût de votre emprunt sera impacté de manière significative par la durée. Plus le remboursement de votre emprunt durera, moins le montant de vos mensualités sera élevé. Ainsi, en allongeant la durée, vos mensualités seront plus faibles. Cependant, le coût de l'assurance emprunteur et des intérêts sera plus important.


  • Le coût de votre assurance emprunteur : Le coût de votre assurance emprunteur augmentera uniquement en fonction de la durée de remboursement du prêt, contrairement aux intérêts de votre emprunt. Comme vous aurez à payer des cotisations d'assurance sur une plus longue période, il n'y aura pas d'effet multiplicateur.


  • Le montant des intérêts : Les intérêts de votre emprunt que la banque perçoit correspondent à sa rémunération. Ainsi, si vous souhaitez allonger la durée de votre emprunt, alors le taux d'intérêt de votre banque sera plus élevé. Cela s'explique par le fait que le risque de défaillance sera plus important pour elle. En augmentant donc la durée de l'emprunt, il y aura un double effet. D'abord, le taux d'intérêt sera plus élevé. Ensuite, le paiement des intérêts se fera sur une longue durée.


Découvrez ici un comparatif du coût des intérêts de l'assurance de prêt immobilier par rapport à la durée de remboursement de votre crédit. Dans cet exemple, nous considérons un emprunt effectué par un couple cadre non-fumeur de 30 ans pour l'achat d'une résidence principale de 200 000 euros.


Durée
Taux d’intérêt*
Coût des intérêts*    
Taux d’assurance**    
Coût de l’assurance**
10 ans1,2%12 399,81 €0,12%2 368 €
15 ans1,22%18 979,20 €0,13%3 870 €
20 ans1,49%31 333,05 €0,15%5 878 €
25 ans1,60%42 895,70 €0,17%8 389 €
30 ans1,88%61 968,90 €0,20%11 888 €


* Le coût des intérêts a été calculé en prenant en compte le taux le plus intéressant dont vous pouvez bénéficier sur le marché avec la durée souhaitée.


** Le coût de l'assurance emprunteur se calcule selon le taux le plus intéressant que vous pouvez obtenir grâce à une offre que vous pouvez trouver avec Compareil.


D'autre part, si vous souhaitez pouvoir rembourser vos mensualités, il est important que celles-ci ne dépassent pas un certain seuil, car le montant de ces mensualités dépend de la durée. Dans ce cas, il s'agit de capacité de remboursement qui dépend de vos revenus nets. Si le montant des mensualités ne dépasse pas 33 % du montant total de vos revenus nets, alors la banque pourra vous octroyer un crédit immobilier sans problème.


Qui sont ceux qui obtiennent les meilleures simulations de pret immobilier ?


Le taux d'assurance de votre prêt immobilier et le taux d'intérêt de votre banque vont dépendre de la durée et du montant de votre emprunt. En fonction de plusieurs critères, ils prendront également en compte votre profil. Ainsi, le taux d'intérêt représente la rémunération de la banque afin de se prémunir en cas de défaillance de non-remboursement du prêt. En ce qui concerne le taux d'assurance, sachez qu'il dépend de votre état de santé. En cas de perte d'autonomie ou de décès, votre assurance se chargera du remboursement de votre emprunt. C'est également le cas s'il s'agit d'une invalidité ou d'un arrêt de travail sur une certaine période. Voici donc quelques critères pour obtenir le meilleur taux d'assurance et le meilleur taux d'intérêt :


Taux d'assurance de prêt :


  • Votre situation personnelle : Pour calculer le taux d'assurance, des éléments comme votre pays de résidence ou la pratique de certains sports à risques seront considérés. En effet, pour certains sports à risques, vous pouvez demander à être couvert moyennant le paiement d'une cotisation supplémentaire. Vous pouvez bénéficier d'une surprime si vous vivez dans un pays dit "à risques" selon le Ministère des Affaires Étrangères.

  • Votre situation professionnelle : Pour que la compagnie d'assurance évalue le risque, la prise en compte de votre statut professionnel et du type d'activité professionnelle est indispensable. En effet, vous pourrez avoir une surprime si vous effectuez une profession dite à "risques" (métiers de l'aviation, manipulation de produits dangereux, sécurité, etc.). Ainsi, si vous êtes un fonctionnaire de catégorie A ou si vous avez un métier de cadre moins exposé à des risques métiers, alors vous pourrez bénéficier d'un meilleur taux d'assurance.

  • Votre âge : Votre âge au moment de la souscription de votre contrat impactera de manière significative votre taux d'assurance. En effet, une personne âgée plus exposée à un risque d'arrêt de travail ou d'invalidité aura un taux beaucoup moins intéressant qu'un jeune en parfaite santé. Pour certaines tranches d'âge, les compagnies d'assurance peuvent choisir d'avoir des taux plus intéressants. Ainsi, en renseignant les mêmes informations, vous pouvez avoir un taux plus intéressant d'une compagnie à une autre.

  • Votre état de santé : Pour vous fournir une proposition définitive, la compagnie d'assurance voudra connaître votre état de santé. Elle vous acceptera d'ailleurs dans les meilleures conditions si vous êtes non-fumeur et en bonne santé. Cette compagnie d'assurance pourra exclure certaines garanties ou revoir à la hausse le taux d'assurance en fonction du risque aggravé ou de la pathologie si vous avez du médical à déclarer. Il faut savoir que les formalités médicales demandées par la compagnie d'assurance seront plus complexes selon que le capital à assurer sera important.


Taux d'intérêt du prêt :


  • Votre apport personnel : Pour avoir la possibilité de négocier votre taux d'intérêt, vous devez voir un apport personnel important. En effet, en cas de revente du bien, si la valeur de celui-ci baisse, alors vous devrez plus d'argent à la banque. Ainsi, pour la banque, votre apport personnel est une sécurité complémentaire qui va diminuer le montant à rembourser en plus du prêt si vous effectuez une moins-value au moment de la revente du bien.

  • Vos revenus : Pour définir les mensualités de remboursement de votre emprunt, ils seront déterminants. En effet, plus vous aurez de gros revenus, plus vous pourrez bénéficier des mensualités de remboursement importantes pour emprunter la somme que vous voulez sur une durée réduite. Cela est utile pour payer des intérêts sur une durée plus courte afin de bénéficier d'un taux intéressant.

  • Votre situation professionnelle : Pour obtenir une offre de prêt immobilier intéressante, votre contrat de travail et votre statut professionnel seront un point essentiel. En effet, votre banque vous prêtera facilement la somme que vous voulez à un taux intéressant si vous êtes un salarié-cadre en CDI. Dans ce cas, la banque se sent plus en sécurité avec votre situation. Vous aurez aussi un dossier rassurant si vous êtes fonctionnaire. En ce qui concerne les étudiants, ils peuvent bénéficier des offres spéciales de crédits étudiants proposés par les banques.


Quelle banque choisir pour sa simulation de pret immobilier ?


Pour facilement calculer les mensualités, le montant à emprunter, ainsi que son coût, n'hésitez pas à utiliser le simulateur pret immobilier que nous vous proposons. Cet outil vous propose par la même occasion le taux pret immobilier de la banque conseillée. C'est assurément le meilleur simulateur pret immobilier qu'il vous faut pour bénéficier d'un taux moyen calculé à partir des 10 000 offres de prêt immobilier que nos experts étudient chaque mois.


Vous avez également la possibilité de comparer les taux d'intérêt en temps réel en fonction de la durée souhaitée et votre âge sur notre comparateur de taux d'intérêt.


Quel prêt choisir pour sa simulation de pret immobilier ?


La banque pourra vous proposer plusieurs types de prêt adaptés à votre situation pour acquérir votre bien immobilier. Pour bénéficier d'un plan de financement plus souple selon votre projet immobilier, vous pouvez avoir recours aux types de prêt suivants :


  • Le prêt relais : Parfois, certaines personnes préfèrent acheter un nouveau bien avant de rendre le bien occupé actuellement. C'est pour cette raison que la banque offre des crédits sur une courte durée qui vous aideront à acquérir le nouveau bien pour ensuite revendre l'ancien. Ainsi, vous pourrez rembourser le prêt une fois le bien vendu.

  • Le prêt in fine : Il s'agit d'un type de prêt moins courant parce que vous devez rembourser la totalité du montant emprunté à la fin de la durée du prêt. Dans ce cas, vous payez en une seule fois le montant que vous devez à la banque. On l'utilise généralement pour optimiser les déductions fiscales dans le cadre d'un investissement locatif.

  • Le prêt amortissable : Il s'agit ici d'un prêt classique dont vous pouvez bénéficier avec un remboursement lissé sur toute la durée du prêt. Notre simulateur de pret immobilier prend en compte ce type de prêt.

  • Le prêt à paliers : Vous avez la possibilité d'adapter vos mensualités sur plusieurs périodes en choisissant ce type de prêt. Avec ce type de financement, vous pourrez avoir selon vos besoins des mensualités plus élevées ou plus faibles.

  • Les prêts complémentaires : Ces prêts sont ceux auxquels vous pouvez souscrire en plus de votre apport personnel ou d'un crédit principal dans le but d'un investissement locatif ou de l'achat d'une résidence principale.


Calculer son taux d'assurance : comment faire ?


Dans la majorité des cas, votre banque vous demandera de souscrire à une assurance de pret immobilier pour obtenir un pret immobilier. Que ce soit un prêt pour un projet professionnel, une résidence principale ou un investissement locatif, vous banque exigera une assurance emprunteur pour vous octroyer un crédit. En effet, vous pouvez choisir une assurance externe à votre banque et aussi procéder facilement à un changement d'assurance de pret immobilier. Les lois qui vous permettent de le faire sont les suivantes :


La loi Lagarde


Au moment de la demande de votre emprunt, vous pouvez souscrire à une assurance de pret immobilier autre que celle de votre banque grâce à la loi Lagarde. Vous pouvez refuser l'assurance groupe que votre banque vous propose et opter pour une délégation d'assurance.


La loi Sapin 2


Avec le principe de résiliation annuelle, vous pouvez résilier votre contrat d'assurance de pret immobilier et le remplacer avec un autre à chaque date d'anniversaire du crédit, et ce pendant toute la durée du prêt. Toutefois, un préavis de 2 mois est nécessaire et il est indispensable de respecter l'équivalence de garanties entre le contrat de la banque prêteuse et le contrat choisi.


La loi Hamon


Cette loi vous permet de changer d'assurance dans les 12 premiers mois suivants la signature de votre offre de prêt.

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