Taux variable

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Taux immobilier variable

Le taux d’un crédit représente le pourcentage de la somme empruntée qu’il vous sera demandé de verser en plus du remboursement de votre dette. Alors, en quoi choisir un taux variable pour votre prêt immobilier serait-il avantageux pour vous ?

Qu’est-ce que le prêt immobilier à taux variable ?

Si vous choisissez un taux variable (aussi dit révisable) pour un emprunt immobilier, celui-ci variera selon un indice de référence défini au préalable. Généralement, on utilise l’indice Euribor, qui correspond au taux moyen auquel les banques européennes consentent à prêter de l’argent. La banque déterminera également avec vous lors de la souscription à quelle fréquence ce taux sera révisé (les variations peuvent être à la hausse ou à la baisse). Puisque le coût final de l’emprunt dépend du taux, vous ne pourrez en connaître la somme exacte à l’avance. Si le taux d’emprunt diminue, alors vous paierez votre emprunt moins cher, et inversement.

Ainsi, souscrire à un crédit à taux variable représente un risque, car vous ne pouvez estimer avec exactitude l’évolution des taux en fonction de l’indice de référence choisi par votre banque. Avant d’obtenir son emprunt, le débiteur doit prendre connaissance du taux annuel effectif global (TEAG, anciennement TEG) du crédit demandé, information que la banque a pour obligation de lui transmettre avant de pouvoir octroyer ce type de prêt. Dans le cadre d’un crédit à taux révisable cependant, cet indice ne prend pas en compte les variations, mais seulement le taux de départ.

A noter qu’il existe une option pour un contrat de prêt modulable que l’on appelle un taux capé, c’est-à-dire que le taux est révisable, mais avec des amplitudes de variation limitées. Ces limites sont définies de façon contractuelle et sont revues chaque année en fonction d’un l’indice de référence.

Différences entre le taux variable et le taux fixe

Si vous choisissez un taux fixe pour un emprunt, celui-ci restera constant sans pouvoir varier durant toute la durée du crédit. Il est principalement utilisé concernant les crédits à long terme, permettant de favoriser la sécurité du débiteur. Un taux variable est moins élevé que le taux d’un crédit à taux fixe, mais reste dépendant de la moindre variation, ce qui le rend particulièrement compliqué à anticiper. Bien que cette évolution soit impossible à prévoir, le taux variable reste limité dans ses fluctuations, autant à la hausse qu’à la baisse.

Il est bon de savoir que certains contrats de prêt immobilier à taux variable comportent une clause vous permettant de changer pour un taux fixe en cas d’augmentation non négligeable des taux du marché.

  • Par exemple, pour les personnes en début de carrière ou dont les revenus augmenteraient, profiter d’un taux initial plus faible grâce à un crédit à taux révisable leur permettrais de pouvoir emprunter une somme d’argent plus importante. Vous pourriez vouloir stopper votre crédit à taux révisable à cause de la hausse des taux, alors changer pour un taux fixe ne sera naturellement pas idéal.
  • Si cela a été mentionné à l’avance dans le contrat, il est ensuite possible de rebasculer sur un taux fixe à chaque date anniversaire. Si la demande est adaptée à l’évolution du marché, c’est une option qui peut se révéler intéressante.

Comment calculer le taux variable ?

Comme cité précédemment, le taux variable est calculé en fonction de l’indice de référence Euribor. En général, les établissements bancaires prennent en compte pour le déterminer l’évolution de l’indice réévalué tous les trois mois (Euribor 3 mois), ainsi que de celui réévalué tous les ans (Euribor 1 an). Autant pour la baisse que pour la hausse de cet indice, les banques répercutent ces variations sur leurs offres d’emprunt immobilier. Vous pouvez consulter les taux actuels de l’indice Euribor sur le site officiel de la Banque de France.

Ainsi, on définit le taux variable en additionnant la marge commerciale de la banque au taux Euribor.

Les caractéristiques d’un taux modulable

L’emprunt à taux modulable est couramment utilisé dans le cas d’un prêt immobilier. Le taux reste fixe, mais les mensualités à verser sont totalement modulables, vous permettant donc de réguler le montant du remboursement de votre crédit en fonction de vos revenus financiers, et ce jusqu’au terme du contrat.

  • Le débiteur peut alors décider d’assouplir le montant de ses mensualités, en l’augmentant, le réduisant, ou encore en le suspendant pendant une courte durée. La durée de modulation peut être négociée au moment de la rédaction de l’offre de prêt.
  • Les modalités de l’amplitude des modulations possibles (autant à la hausse qu’à la baisse) sont renseignées dans le contrat, ainsi que la limite du nombre de modifications autorisées pour le débiteur. En fonction des banques, elles peuvent représenter jusqu’à +/-30%.
  • Au cours d’un crédit, n’importe quel emprunteur peut réaliser un remboursement anticipé, c’est-à-dire un acquittement partiel du capital restant dû à la banque. Les conditions de versement sont alors au préalable mentionnées dans le contrat.
  • Cependant, la plupart des contrats indiquent également une pénalité en cas de remboursement anticipé partiel, que l’emprunteur se verra obligé de régler dans ce cas. Certains proposent l’option sans facturer une somme supplémentaire, mais pour un montant limité, et dont les conditions sont spécifiées à l’avance.

Il faut alors prendre connaissance de nombreuses informations avant de pouvoir déterminer si l’offre de prêt correspond à votre profil :

  • Le temps de délai avant que l’emprunt soit modulable
  • Le pourcentage de modulation de vos mensualités
  • Les limites de cette modulation
  • Le nombre de modifications autorisées

Est-ce qu’on peut tirer avantage avec un prêt immobilier à taux modulable ?

A savoir qu’il n’y a pas de réels points négatifs concernant le prêt immobilier modulable. Il faut simplement que vous lisiez attentivement les clauses du contrat qui vous est proposé, afin de pouvoir anticiper le moment où vous aurez décidé de revoir vos mensualités à la baisse, car cela prolongera la durée du crédit.

  • Un crédit immobilier à taux modulable permet de modifier le montant des mensualités. De cette façon, le débiteur a la capacité de changer le montant de ses versements en fonction de l’évolution de sa situation personnelle.
  • Il peut diminuer le montant s’il doit faire face à des imprévus financiers par exemple, mais aussi l’augmenter, entre 20% et 30% de manière générale, afin de réduire la durée de son prêt et par la même occasion le coût total du crédit.
  • L’emprunteur a également la possibilité de suspendre le remboursement (pendant une durée de 6 mois jusqu’à deux ans) grâce à l’option de report des mensualités. L’opération peut engendrer des frais supplémentaires. Bien que proposée dans le cadre d’un prêt révisable, cette éventualité reste peu utilisée par les débiteurs qui en bénéficient.

Comment se passe la modulation d’échéance ?

Pour la plupart des contrats de prêt modulable, vous pouvez demander la modulation d’échéance au terme du délai de franchise imposé (entre 6 mois et un an). De plus, généralement, les banques demandent que la modification soit effective sur une période d’un an au minimum, et vous ne pourrez rectifier la modulation plus d’une fois la même année. Une modulation d’échéance peut intervenir:

  1. soit à la date anniversaire du contrat
  2. soit à n’importe quel moment de l’année en fonction de la situation personnelle du débiteur.

Cependant, vous ne pourrez demander une modification au cours de la période de franchise définie par la banque qui vous octroie le prêt. Une limite de variation est fixée à la hausse comme à la baisse, et représente d’ordinaire 30%.

  • Si vous décidez d’augmenter vos mensualités, les échéances augmenteront. Chaque variation de montant fera parallèlement varier la durée ainsi que le coût total de votre crédit. Votre banquier veillera seulement à ce que votre endettement à la suite de l’augmentation reste tolérable.
  • Il faudra que vous ayez d’ores et déjà augmenté vos échéances si vous voulez les diminuer. La modulation peut allonger le prêt pour une durée limite de 5 ans supplémentaires à la période initiale. Si vous voulez rallonger votre crédit, sachez que le coût global serait donc supérieur à ce que vous aviez initialement prévu.
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