Prêt immobilier

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prêt immobilier

Le prêt immobilier est nécessaire pour financer l’achat ou la location d’un nouveau logement, il est accordé par une banque ou un établissement prêteur ; le prêt immobilier peut concerner le logement principal de la personne ou son logement secondaire. Le prêt immobilier facilite donc l’achat d’un logement ou d’une habitation. L’accord d’un prêt immobilier est régularisé par un contrat que la banque ou l’établissement prêteur conclut avec l’emprunteur, les conditions concernant le prêt comme la durée de remboursement, le montant ou le taux d’emprunt vont figurer dans le contrat. Le contrat va être établi en prenant en compte les besoins de l’emprunteur et son profil.

Prêt immobilier en général

Le prêt immobilier est l’un des crédits qu’une banque ou un établissement prêteur accorde à leurs clients. Le contrat de prêt immobilier est un contrat à long terme conclu entre l’emprunteur et la banque ou l’établissement prêteur. Plusieurs éléments doivent être présents dans le contrat de prêt immobilier ; en général, on y trouve:

  • le montant emprunté
  • les mensualités à payer
  • le taux d’emprunt ou le taux immobilier 
  • la durée de remboursement

 Avant d’accorder un prêt, la banque (établissement prêteur) fait une analyse concernant le projet de l’emprunteur et son profil, c’est après avoir fait l’analyse que la banque propose l’offre de prêt immobilier adéquat aux besoins de l’emprunteur. Dans l’analyse, la banque détermine la capacité d’achat et la capacité d’emprunt de la personne afin d’évaluer si elle est en mesure de rembourser la somme qu’elle demande. D’après les dernières statistiques sorties cette année, la durée de remboursement d’un pret immobilier peut varier de 10 à 30 ans selon le profil de l’emprunteur, tandis que le taux immobilier peut varier de 1,25 à 1,47 selon toujours le profil de l’emprunteur et l’offre proposée par l’établissement prêteur.

Les différents types d’emprunt immobilier

Comme il a été déjà dit, le prêt immobilier est accordé selon le profil de l’emprunteur et en rapport avec les offres de prêt de la banque ou de l’établissement prêteur ; lorsqu’on parle du profil de l’emprunteur, on doit prendre en compte sa situation, son projet en question et son niveau de vie. Par rapport à cela, afin de répondre aux différents besoins de chaque emprunteur, les banques et les autres établissements proposent différents types de prêt immobilier que ce soit pour l’achat d’un nouveau logement ou pour la location.

Les Prêts immobiliers bancaires

Le prêt amortissable

En premier lieu, il’ y a les types de prets immobiliers bancaires comme le prêt amortissable. Le pret amortissable consiste à rembourser le capital emprunté avec les intérêts durant une période qui peut aller jusqu’à 30 ans, on peut connaitre à l’avance le montant que l’emprunteur a à régler chaque mois si le taux est fixe, par contre si le taux d’emprunt est variable, les mensualités que l’emprunteur va payer tous les mois peuvent aussi changer et diminuer de plus en plus lorsque la date de fin de contrat approche (la date d’échéance où le prêt doit être tout réglé).

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, il’ y a ce qu’on appelle le prêt in fine, le prêt in fine est en général accordé à une personne ayant déjà un compte en épargne. Pour le prêt in fine, l’emprunteur va payer tous les mois le taux d’intérêt du prêt et c’est arriver à la fin du contrat qu’il aille rembourser le capital qu’il a emprunté pour le prêt immobilier ; le taux d’intérêt d’un prêt in fine peut aussi être fixe ou variable selon l’établissement prêteur.

Le prêt relais

Toujours en ce qui concerne les prêts immobiliers bancaires, une banque peut proposer le prêt relais, le prêt relais est exceptionnellement accordé à une personne qui veut vendre son ancien logement pour pouvoir en acheter un nouveau. La banque accorde donc un prêt relais à l’emprunteur pour acheter le nouveau logement si son ancien logement n’est pas encore vendu. Par rapport à cela, le contrat d’un prêt relais dure de 12 à 24 mois et l’ancien logement de l’emprunteur doit être vendu avant l’échéance de ce dernier. Pour le remboursement d’un prêt relais, l’emprunteur peut rembourser en plusieurs fois le capital emprunté avec le taux en mensualités ou seulement payer le taux d’intérêt tous les mois et rembourser le capital emprunté qu’à la fin du contrat.

Les prêts d'aide à l'accession

À part les prêts immobiliers bancaires, il’ y a les prêts d’aide à l’accession, des prêts accordés par une banque ou un établissement prêteur après avoir conclu un accord avec l’État.

Le prêt accession sociale

Parmi ces prêts figure le pret accession sociale ou PAS, l’emprunteur doit répondre à plusieurs conditions à savoir ses sources de revenu avant de pouvoir recevoir l’Aide personnalisée au logement ou APL.

Le prêt conventionné

Comme pour le PAS, toujours en accord avec l’État, l’établissement prêteur peut octroyer un pret conventionné ou PC pour l’achat d’un nouveau logement pour un emprunteur, l’emprunteur va aussi bénéficier de l’APL, mais là les conditions concernant ses ressources ne sont pas exigées.

Le prêt à taux zéro plus

Dans certains cas, les établissements prêteurs accordent un pret appelé pret à taux zéro plus ou PTZ+, ce prêt est accordé aux personnes ayant des revenus modestes, mais des analyses sont faites par le prêteur pour définir cela. Pour le prêt à taux zéro plus, l’emprunteur n’a qu’à rembourser que le capital qu’il a emprunté donc il ne payera pas de taux d’intérêt.

Le prêt d'épargne logement

Il’ y a encore d’autres types de prêt que la banque ou l’établissement assureur peut accorder, on peut parler de prêt d’épargne de logement ou PEL, cela consiste à avoir un compte épargne logement ou CEL pour préparer l’achat d’un immobilier.

Le prêt action logement

Enfin, il’ y a le prêt action logement ou prêt employeur, ce cas de prêt est accordé à un emprunteur salarié dont l’entreprise où il travaille cotise pour l’achat de son immobilier ; le montant maximum accordé pour un prêt action logement est de 25 000€. Pour l’accord de ce prêt immobilier, plusieurs conditions sont quand même à revoir avec l’établissement prêteur.

Tarification d’un prêt immobilier

Une banque ou un établissement prend un risque en accordant un crédit immobilier, c’est pour cela qu’il’ y a certains tarifs demander à l’emprunteur pour pouvoir bénéficier d’un pret. En général, ces tarifs demandés à l’emprunteur sont constitués par les intérêts, les frais d’assurances et d’autres frais encore appelés frais annexes.

Les frais annexes

Les frais annexes constituent en général environ 1% du capital emprunté, on peut y trouver:

  • les frais de dossier lors de la souscription au pret
  • les frais d’enregistrement
  • l’achat des timbres fiscaux, etc.

Les frais annexes ne représentent que quelques dizaines d’euros et c’est variable selon la banque ou l’établissement prêteur.

Les intérêts

Les intérêts à régler à la banque (établissement prêteur) représentent le taux d’emprunt du pret immobilier, le taux prêt immobilier est alors le pourcentage que l’emprunteur va payer à la banque en plus du capital qu’il a emprunté. Le pret immobilier peut être un crédit à taux fixe ou un crédit à taux variable, le pourcentage va ainsi dépendre du contrat de la banque et de l’emprunteur.

Les frais d'assurance

Pour avoir un pret immobilier, un emprunteur doit aussi penser aux frais d’assurance, l’emprunteur peut payer l’assurance avec la banque elle-même ou avec un autre établissement assureur. Les frais d’assurance peuvent représenter jusqu’à 30% du montant total du prêt, c’est-à-dire qu’à part les mensualités à régler, l’emprunteur va régler en plus 0,30% à 0 ,50% du capital emprunté par mois.

La garantie financirère

Enfin, avant l’accord d’un crédit immobilier, l’établissement prêteur peut aussi exiger une garantie financière et effectivement ça représente un coût à payer. La garantie financière se présente sous deux formes, soit la banque réclame l’hypothèque, soit elle réclame la caution.

L'hypothèque

L’hypothèque représente 2% du montant emprunté avec les différents frais inclus comme le frais de notaire ou la taxe de publicité foncière. L’hypothèque servira de garantie pour la banque au cas où l’emprunteur ne rembourserait pas les mensualités qu’il doit, ainsi la banque aura le droit de vendre l’immobilier de l’emprunteur pour obtenir le remboursement. En cas de difficulté à rembourser le prêt immobilier, l’emprunteur peut aussi vendre son immobilier pour faire le remboursement, même si l’immobilier en question est en hypothèque ; c’est après la vente du bien que l’hypothèque va être annulée.

La caution

En ce qui concerne la caution, elle peut représenter 2% à 3% du montant emprunté à la banque ou à l’établissement prêteur, par contre une partie peut être remboursée lorsque l’emprunteur aura remboursé le montant total de son pret avec les taux d’emprunt. Le principe de caution est semblable au principe d’assurance, l’emprunteur règle une cotisation à un organisme de cautionnement et c’est l’organisme qui va effectuer le remboursement du crédit immobilier si l’emprunteur ne le fait pas ; après le remboursement effectué, l’organisme de cautionnement va quand même discuter avec l’emprunteur.

Une simulation est elle importante pour un prêt immobilier ?

Une simulation prêt immobilier est nécessaire afin que l’emprunteur puisse définir en avance les mensualités qu’il va payer selon le montant qu’il va emprunter et selon la durée de remboursement. Actuellement, plusieurs établissements prêteurs proposent à leurs clients à faire la simulation prête immobilier dans leur site pour gagner du temps au lieu de contacter les agences, la simulation prêt immobilier en ligne est entièrement gratuite.

Pour faire la simulation, la personne va répondre tout d’abord à des questions concernant son projet et aussi son profil, c’est après avoir répondu aux questions que les tarifs qu’elle va payer pour la souscription à un prêt immobilier vont apparaître. Dans les résultats de la simulation, l’emprunteur va aussi pouvoir observer le taux qu’il va régler, ainsi que les mensualités. La simulation prêt immobilier est donc nécessaire afin que l’emprunteur puisse connaitre quel type de projet il pourra réaliser selon sa capacité d’achat et sa capacité d’emprunt.

Assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

L’assurance pret immobilier garantit le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur ; on parle d’invalidité lorsque l’emprunteur ne peut pas effectuer le remboursement suite à un accident qui lui a fait perdre son travail, suite à un chômage technique, etc. C’est l’assurance qui va alors se charger du remboursement du pret immobilier dans l’un des cas cités ; notons qu’en cas de décès de l’emprunteur, le bien immobilier reviendrait à ses héritiers et ces derniers n’auront rien à payer.

La souscription à une assurance prêt immobilier permet alors à l’emprunteur ou à ses héritiers de ne pas céder leur bien immobilier en cas de non-remboursement du crédit. Comme il a été déjà mentionné, le pret immobilier représente un risque pour l’établissement prêteur, c’est pour cela que toutes les banques et les établissements prêteurs en France exigent à ce que l’emprunteur souscrit à une assurance prêt immobilier afin de réduire ce risque. Aucune loi ne dicte qu’un emprunteur de crédit immobilier doit souscrire à une assurance, mais ce sont les établissements prêteurs qui demandent la souscription de l’emprunteur à une assurance prêt immobilier avant de conclure le contrat de prêt

Les critères d’un bon emprunteur selon les banques

Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques s’assurent d’abord à ce que la personne qui le demande est un bon emprunteur ; pour définir cela, les banques prennent en compte plusieurs points.

La capacité d'emprunt

La banque va définir la capacité d’emprunt de l’emprunteur afin de déterminer quel montant il peut emprunter et rembourser dans les délais négociés par les deux côtés ; en général, les banques en France accordent un pret immobilier seulement pour les personnes ayant une capacité d’emprunt qui ne dépasse pas les 33%. La capacité d’emprunt est obtenue à partir de l’addition des charges de l’emprunteur et de mensualités qu’il va régler, puis la somme obtenue va être divisé par ses revenus pour obtenir la capacité d’emprunt ou le taux d’endettement.

Une source de revenu stable

La présence de source de revenu stable définit également qu’une personne est un bon emprunteur, l’emprunteur peut donc être un salarié en CDI ou une personne qui travaille indépendamment (ayant un bilan positif sur ses revenus durant les deux dernières années). Les banques exigent à ce que l’emprunteur présente un projet cohérent avec ses sources de revenu et sa situation avant de lui accorder un prêt immobilier, les banques réclament aussi les relevés de compte de l’emprunteur afin de déterminer si c’est un bon gestionnaire financier ou non ; un bon gestionnaire financier est défini comme une personne qui n’a pas rencontré des anomalies sur ses revenus.

L'apport personnel

Enfin, les banques qualifient une personne de bon emprunteur lorsqu’elle peut offrir un apport personnel d’au moins 10% du montant emprunté pour la réalisation de son projet ; l’apport personnel est le montant que l’emprunteur utilise pour l’achat de son nouveau logement, c’est un montant à part que le crédit immobilier qu’elle reçoit de la banque ou de l’établissement prêteur.

Mieux choisir son prêt immobilier

Avant de souscrire à un prêt immobilier, il est conseillé à l’emprunteur de faire le bon choix. Le taux immobilier et la modulation prêt immobilier (la possibilité de changer les mensualités à régler chaque année par l’emprunteur) peuvent être différents selon le contrat proposé par chaque banque ou chaque établissement assureur.

  • Pour faire des bénéfices sur son budget, l’emprunteur doit opter pour un prêt qui représente le moins de taux d’emprunt et un pret qui lui permet d’augmenter ou de diminuer les mensualités à chaque date d’anniversaire du contrat selon sa situation.
  • Afin de connaitre quelle est la banque qui propose la meilleure offre de pret immobilier, l’emprunteur peut accéder aux sites des différents comparateurs immobilier en ligne, ces sites vont proposer à l’emprunteur le prêt immobilier adapté à sa situation et au meilleur prix.
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