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La part de l'assurance dans un pret immobilier

Un crédit immobilier implique une aide de la banque pour financer votre projet immobilier, en échanges d’un remboursement de cette aide étalé dans le temps. Afin de s’assurer qu’un imprévu ne vous empêche pas de rembourser le crédit à la banque prêteuse, elle demande des garanties. Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, dans la vaste majorité des cas, cette garantie se matérialise sous la forme d’une souscription à une assurance de votre prêt immobilier et donc au paiement d’une prime d’assurance. Dans de rares cas, cette assurance peut être remplacée par une autre garantie telle que le nantissement d’une assurance vie ou l’hypothèque d’un bien immobilier.

Une assurance de prêt ? Contre quoi protège-t-elle l’emprunteur ?

La souscription à une assurance de prêt immobilier passe par la signature d’un contrat d’assurance. Ce contrat peut être proposé par la banque elle-même, ou bien un assureur externe à la banque. Le contrat d’assurance possède donc des garanties, qui protège l’emprunteur contre les potentiels événements futurs susceptibles d’amenuiser ses sources de revenus et par conséquent d’entraver sa capacité à rembourser le crédit. Il existe des garanties qui sont obligatoires, et d’autres facultatives. Voici quelques exemples des garanties principales très souvent proposées dans les contrats d’assurance de prêt immobilier.

La garantie Perte d’emploi (PE) : L’assurance prend en charge vos mensualités de crédit dans le cas où vous perdiez votre emploi. Le contrat précisera les détails et conditions.

La garantie PTIA : L’assurance prend en charge vos mensualités de crédit dans le cas où vous seriez victime d’un accident très grave vous empêchant d’exercer votre profession.

La garantie Décès : L’assurance rembourse le restant dû du crédit immobilier dans le cas d’un décès de l’emprunteur.

D’autres garanties peuvent être proposées par l’assureur. Dans tous les cas, il est extrêmement judicieux de faire appel aux services d’un professionnel tel qu’un courtier en assurance de prêt, qui saura vous conseiller sur les démarches à suivre, les garanties adaptées à votre situation, et surtout négocier pour vous le contrat le moins cher pour les garanties qui vous conviennent.

D’accord, mais à quel prix ?

L’assurance de prêt immobilier est généralement payée en mensualités qui s’ajoutent donc à la mensualité de crédit immobilier. Ce que vous payerez mensuellement pour votre crédit immobilier se décomposera donc de la façon suivante :

  • Une partie correspondant au remboursement du capital emprunté ( on appelle ça l’amortissement, et cette somme est fixe )

  • Une partie correspondant aux intérêts du capital emprunté

  • Une partie correspondant à la cotisation d’assurance de prêt immobilier

Le prix de votre cotisation d’assurance de prêt immobilier ( appelée prime d’assurance ) dépend de plusieurs facteurs :

  • Le montant du capital emprunté : plus le montant est important, plus la cotisation le sera également

  • Les garanties choisies : certaines sont obligatoires, d’autres négociables, mais plus votre contrat possède de garanties et plus la cotisation d’assurance sera importante.

  • Votre âge : les grilles tarifaires d’assurance mettent un prix sur le risque. Et statistiquement, plus votre âge est avancé plus l’assureur considère que vous portez un risque de sinistre ( accident, problème de santé, perte d’emploi …etc)

  • Votre état de santé actuel : L’assureur va d’ailleurs vous demander de remplir un questionnaire de santé afin de faire le bilan de votre santé et ainsi placer un prix sur votre cotisation d’assurance.

La prime d’assurance ainsi calculée compte en moyenne sur les crédits accordés sur le territoire français un tiers du coût global de votre crédit et donc de vos mensualités. Mais dans certains cas précis, l’assurance de prêt proposée peut atteindre 200% du coût de votre mensualité de crédit immobilier avec ses intérêts.

Cas spécifiques, que faire pour payer une prime d’assurance moins cher ?

Dans certains cas, notamment pour des problèmes importants de santé, la banque prêteuse peut vous accorder le prêt mais refusera de vous assurer ou alors pour un tarif exorbitant. Un courtier d’assurance de prêt immobilier saura trouver pour vous le contrat d’assurance adaptée à votre situation, c’est à dire avec les garanties qui vous conviennent et le meilleur prix du marché.

Prime d’assurance fixe ou variable : deux méthodes de calcul pour une assurance

Dans la plupart des cas, l’assurance de prêt immobilier proposée par la banque, c’est à dire le contrat d’assurance groupe, sera calculée de sorte qu’une cotisation d’assurance fixe soit payée tous les mois. C’est à dire que votre mensualité globale de crédit immobilier ( assurance comprise ) sera exactement la même sur toute la durée de votre emprunt. Cette méthode de calcul de l’assurance est donc basée sur le capital initial.

La deuxième méthode de calcul est plus communément utilisée chez les assureurs, bien que les deux méthodes soient utilisées par les contrats groupe des banques comme les assureurs. Elle est basée sur le capital restant dû. La prime d’assurance est donc variable pour la raison suivante : au fur et à mesure que vous remboursez votre crédit immobilier, le capital qu’il vous reste à rembourser diminue ( capital restant dû ), faisait automatiquement baisser la prime d’assurance mensuelle. Cette méthode permet donc d’avoir une prime d’assurance mensuelle qui diminue progressivement chaque mois. A l’inverse, chaque mois qui passe avance votre âge, ce qui a un impact sur le coût de l’assurance. Mais les deux effets ne se compensent pas, la prime d’assurance diminue forcément avec cette méthode.

La quotité : un élément important à prendre en compte

Un crédit immobilier peut être souscrit seul ou à plusieurs. Dans certains cas il justifie la création d’une SCI ( société civile immobilière familiale ) mais la vaste majorité des crédits immobiliers français sont souscrits par une personne seule ou un couple.

Si vous empruntez seul, votre assurance vous couvre pleinement et la quotité d’assurance sera de 100%. ( Dans de très rares cas, la quotité pourra être supérieure, notamment dans le cas où vous êtes frontalier et où la banque souhaite se couvrir du risque de change ).

En revanche, si vous empruntez à deux, vous pourrez choisir la quotité à appliquer à chacun des emprunteur.

Qu’est-ce que la quotité ?

La quotité est un élément décidé entre la banque prêteuse et le emprunteurs, qui représente la part du crédit immobilier à couvrir. Elle varie de 0 à 100% pour chaque emprunteur et le total peut atteindre 200%. Un emprunteur assuré à hauteur d’une quotité de 100% se verra prendre en charge par l’assurance la totalité de la mensualité de crédit en cas de sinistre. En revanche, si cet emprunteur n’est assuré qu’à hauteur d’une quotité de 30% par exemple, l’assurance ne prendra en charge que 30% de la mensualité de crédit en cas de sinistre.

Plusieurs choix s’offrent donc aux emprunteurs :

  • Appliquer la plus grosse quotité sur l’emprunteur présentant le plus de risque ( santé fragile par exemple ) et une moindre quotité sur l’emprunteur le plus sain.

  • Appliquer la plus grosse quotité sur l’emprunteur ayant les plus gros revenus ( c’est la méthode la plus commune ). Les quotités peuvent êtres calculées au prorata des revenus de chaque emprunteur.

  • Partager les risques équitablement et appliquer une quotité de 50% sur chaque emprunteur.

Le choix vous est accordé, et si vous avez un doute, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier d’assurance qui saura vous guider dans les différentes démarches, vous conseiller ainsi que négocier pour vous le contrat le moins cher du marché correspondant à votre situation.

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