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Le meilleur investissement locatif

Sommaire

  • Bien s'assurer du rendement de votre investissement locatif

  • Prendre connaissance du profil des futurs locataires

  • Prévoir la valorisation du bien pour votre investissement locatif

  • Optez pour une solution de financement adaptée pour votre investissement locatif

  • Une bonne gestion de la location

  • Pensez à protéger votre investissement locatif

  • Qu'est-ce qu'un investissement locatif sans apport ?

  • Générer des revenus locatifs réguliers avec l'investissement locatif

  • Comment s'enrichir avec l'investissement locatif ?

  • Quels sont les réels avantages de l'investissement locatif ?

  • Connaitre les spécificités de l'investissement locatif avant la simulation


L'investissement locatif doit vous apporter plus de valeur qu'il n'a coûté sur une longue durée pour être rentable. Mais, il est important pour cela d'analyser plusieurs éléments avant de prendre votre décision. Allez-vous facilement trouver un locataire ? Le logement est-il bien situé ? Faut-il faire des travaux dans l'ancien ou acheter dans le neuf ? Découvrez ici tous les conseils pour vous aider à faire le bon choix en ce qui concerne votre investissement locatif !


Bien s'assurer du rendement de votre investissement locatif


Il faut être sûr que la demande locative soit forte dans ce secteur si vous souhaitez acheter pour louer. En effet, votre logement doit être occupé le plus souvent possible lorsqu'un locataire vous verse un loyer pour être rentable. Pour rembourser votre prêt immobilier et faire face aux charges inhérentes au bien, ces revenus seront essentiels.


Il est important de bien étudier les biens immobiliers qui pourraient être en concurrence votre bien dans le quartier et vous poser les bonnes questions. Vous pouvez vous interroger par exemple sur le prix du m². Lorsque vous constatez que plusieurs logements sont en vente, cela veut peut-être dire que le quartier manque d'attractivité. Ainsi, votre décision peut être influencée par la présence d'un programme immobilier neuf aux alentours. Les biens seront donc parfois plus rares dans les zones demandées et logiquement plus chers à l'achat.


Pour ce qui est de votre budget, sachez que la loi Pinel favorise l'investissement locatif et permet une réduction d'impôts sur le revenu de 12 % si vous louez au moins 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Cet avantage est limité à deux logements maximum, plafonné et avec un prix à l'achat inférieur à 5500 euros du m². L'encadrement des loyers est un autre élément qui doit peser dans votre plan de financement. D'ailleurs, il est pour le moment limité à la ville de Paris.


Pour bénéficier d'avantages fiscaux à hauteur de 11 % pour 9 ans d'investissement grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez aussi investir dans une résidence de services. Il est d'ailleurs important de calculer les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier, du montant des loyers attendus, du montant du prêt immobilier et du rendement de votre bien en fonction du prix d'achat avant de vous lancer.


Prendre connaissance du profil des futurs locataires


Il est essentiel d'opter pour un bien selon vos moyens tout en vous assurant de la rentabilité de votre investissement locatif. Réfléchissez donc sur la localisation et au type de profil des locataires qui seront intéressés par votre bien. Si vous êtes un étudiant ou si vous vivez seul, vous pouvez choisir un studio. Il faudra dans ce cas vous assurer le bien immobilier est proche des transports, universités et grandes écoles. Les jeunes sans enfants peuvent opter pour les T2 et les quartiers dynamiques où il y a des lieux de loisirs (services, cinéma, restaurants...) et de l'emploi. Quant aux familles, ils pourront s'offrir des logements plus grands à proximité des commerces et écoles.


Pour que votre investissement locatif soit rentable, la superficie et la localisation de votre bien immobilier sont des éléments majeurs à considérer.


Prévoir la valorisation du bien pour votre investissement locatif


Il existe plusieurs aménagements intérieurs et équipements que vous pouvez utiliser pour augmenter de façon considérable l'attractivité de votre bien immobilier. Vous pouvez opter par exemple pour la mise en place d'une place de parking ou d'une cave, un étage élevé avec ascenseur, une cuisine équipée... Cela peut vous permettre de louer votre bien immobilier plus vite.


Au moment de votre achat immobilier, vous devez penser à ces éléments. Entre le moment d'achat et de location, vous avez la possibilité de faire des travaux d'aménagement comme créer une cuisine ouverte ou ajouter des placards de rangement. En réalisant de gros travaux dans l'ancien, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel sous certaines conditions.


N'hésitez pas à évaluer le dynamisme actuel et futur du quartier si vous achetez une maison neuve. La présence de service de proximité et la disponibilité de transports en commun sont des points à vérifier. Dans la mesure où le logement pourra à terme être revendu ou devenir votre résidence principale, votre décision est très importante.


Optez pour une solution de financement adaptée pour votre investissement locatif


Quand vous réalisez un investissement locatif, vous cherchez un prêt qui répond à vos besoins et à votre profil. Il peut s'agir de s'assurer un revenu, se constituer un patrimoine ou encore préparer sa retraite. Vous pouvez opter pour une formule de prêt (in fine ou amortissable) en fonction de vos objectifs d'investissement. En effet, vous payez chaque mois les mêmes mensualités pour rembourser les intérêts d'emprunts et le capital lors d'un prêt classique. Comme vous ne remboursez que les intérêts calculés sur le capital emprunté, les mensualités d'un prêt in fine sont plus faibles. En souscrivant donc un contrat d'assurance-vie adossé à votre prêt, vous vous constituez en parallèle une épargne afin de pouvoir rembourser le capital emprunté à son terme.


Vous souhaitez acheter dans le neuf un bien immobilier qui est en cours de construction. Mais, payer deux mensualités (votre nouvel achat et votre logement actuel) pendant ce temps vous demande un grand effort. Vous devez savoir que vous avez la possibilité d'alléger vos charges pendant cette période. Jusqu'à la livraison du bien, excepté les cotisations d'assurance et les frais de dossier, vous avez la possibilité de ne rien payer. Dans ce cas, les intérêts non réglés seront alors capitalisés et rajoutés au capital restant dû.


Vous pouvez choisir le règlement des intérêts d'emprunt sur les sommes débloquées et des cotisations d'assurance si vous disposez déjà de revenus fonciers. Ainsi, vous pouvez déduire les cotisations et les intérêts avant la remise des clés tout en ayant des charges allégées.


Vous pouvez aussi disposer d'un différé d'amortissement la première année suivant la livraison de votre bien. Il s'agit ici d'une période supplémentaire pendant laquelle vous ne règlerez que les cotisations d'assurance et les intérêts afin de limiter votre effort de trésorerie dans l'attente des bénéfices fiscaux et de commencer la déduction des assurances obligatoires de vos revenus fonciers et des intérêts d'emprunt.


Pour être protégé en cas d'aléas (accident de la vie, perte d'emploi, baisse de revenus...), l'établissement prêteur pourra également vous proposer des assurances complémentaires. Certaines garanties peuvent vous être utiles pour prendre en charge une partie des mensualités et préserver votre effort de trésorerie en cas de difficultés. Vous pouvez aussi souscrire une assurance multirisque habitation qui vous permettra de couvrir votre bien immobilier entre deux périodes de location et en cas de défaut ou de mauvaise assurance du locataire.


Une bonne gestion de la location


Pour calculer le rendement de votre investissement locatif, il faut vous poser la question suivante : qui va gérer la location de votre logement ? Il va falloir s'occuper des tâches suivantes : éventuels travaux, état des lieux, rédaction du contrat de location, visites, publication des annonces, etc. Une gestion locative n'est pas toujours facile.


Les familles qui préfèrent devenir propriétaires ne sont pas séduites pas un grand appartement. Lorsque vous louez un studio à un étudiant, il y a plus de périodes de vacances et de roulements. Pour réaliser des économies, il faut gérer soi-même la location. Cependant, cela nécessite beaucoup de rigueur et de temps pour respecter le cadre légal de la location.


C'est pour cette raison de plusieurs propriétaires bailleurs préfèrent contacter une agence immobilière pour la gestion de leur bien immobilier.


Pensez à protéger votre investissement locatif


Vous pouvez être confronté à une défaillance d'un locataire. Vous avez la possibilité de souscrire une garantie loyer et charges impayés qui peut également vous indemniser en cas de dégradations résultantes du locataire pour vous prémunir au mieux de ce risque.


Qu'est-ce qu'un investissement locatif sans apport ?


Ce n'est pas toujours facile de souscrire à un prêt immobilier qui nécessite un apport personnel. Or, contrairement à ce que vous pensez, les banques sont capables de prêter sans apport. Pour preuve, plus de la moitié des prêts pour investissement locatif on été accordées sans apport ces dernières années. Cela est possible grâce à la plus grande aptitude des emprunteurs à rembourser leurs mensualités, car les loyers perçus permettent d'effectuer plus facilement le remboursement. Il faut noter que cela n'est pas le cas pour un prêt immobilier destiné à l'accession pure et simple d'un bien immobilier.


Cependant, il ne faut pas croire que les banques accordent des prêts à n'importe qui. Celles-ci vont procéder à un contrôle minutieux de votre plan d'investissement locatif en étudiant différents critères comme la valeur du logement et son emplacement.


Conseil : N'hésitez pas à privilégier les zones tendues aux zones rurales, car les banques préfèrent accorder un crédit à des investissements dans des zones dont elles maitrisent le marché.


Générer des revenus locatifs réguliers avec l'investissement locatif


Quand on a pourvu à ses propres besoins en matière de logement, on pense souvent à réaliser un investissement locatif. Vous pouvez faire l'acquisition d'hébergements destinés à être loués en tant que particulier pour générer des revenus locatifs réguliers. Il peut s'agir de :


  • Bureaux ;

  • Locaux pour activités industrielles ou commerciales ;

  • Location saisonnière ;

  • Location meublée classique longue durée ;

  • Location vide longue durée.


Comment s'enrichir avec l'investissement locatif ?


L'immobilier est certainement un des rares secteurs d'investissement qui ne nécessite pas forcément un apport personnel contrairement à d'autres placements financiers. Vous pouvez trouver la somme à investir dans un bien immobilier en demandant un prêt immobilier. Pour faire baisser le revenu à déclarer, on déduit les charges générées par vos intérêts d'emprunts de vos revenus fonciers. Aussi, l'assurance de prêt est déductible et vous permet d'offrir une protection optimale à votre famille. Ensuite, les mensualités du remboursement sont couvertes en partie ou en entier avec le loyer occasionné par la mise en location de votre bien immobilier.


Vous disposez d'un patrimoine immobilier qui continue de vous fournir une épargne pérenne une fois vos mensualités liquidées.


Quels sont les réels avantages de l'investissement locatif ?


En matière d'investissement, l'immobilier est une valeur sure. L'immobilier est un bien tangible qui peut vous assurer des revenus réguliers, vous permettre de réaliser une plus-value, vous constituer une épargne. Il peut également être utilisé pour vous loger, vous et votre famille, une fois la durée d'engagement révolue. Les avantages d'un investissement locatif sont nombreux. Il s'agit des suivants :


  • Un capital sécurisé accompagné d'un investissement solide à l'abri des fluctuations incertaines du marché bancaire.

  • Les intérêts d'emprunt et le coût des assurances sont déductibles fiscalement en ce qui concerne l'investissement locatif avec prêt bancaire.

  • Pour préparer votre retraite, l'investissement locatif est un placement sûr.

  • Il s'agit d'un patrimoine transmissible et concret.

  • Bénéficier des réductions fiscales. Dans ce cas, vous pouvez profiter de certaines mesures de défiscalisation avantageuses comme la loi Pinel en fonction du bien que vous achetez.

  • Profiter des revenus locatifs réguliers, sécurisés et indexés avec l'Indice de Révision des Loyers.


Connaitre les spécificités de l'investissement locatif avant la simulation


L'investissement locatif est différent d'un achat immobilier classique. En effet, de nombreuses personnes achètent un bien immobilier pour le louer et non pour y vivre. S’ils en tirent des revenus complémentaires, ils ont tout de même des charges à côté en ce qui concerne leur résidence principale. Les conditions de prêt immobilier sont donc impactées par ces différences.


Investissement locatif : les revenus locatifs considérés à 70 % pendant la simulation


On prend en compte les revenus locatifs à 70 % au moment de la simulation. Cela veut dire que la banque reconnaît seulement 70 % du montant de vos revenus locatifs. En effet, les 30 % restants couvrent les risques et charges liés à l'investissement locatif (loyer impayé, logement vacant, etc.).


Pour intégrer vos revenus locatifs à votre profil emprunteur, il y a deux options. Vous pouvez soit les déduire de vos charges, soit les ajouter à l'ensemble de vos revenus. Votre taux d'endettement varie donc en fonction de la méthode de calcul. Il s'agit d'un paramètre important, car les banques vont le considérer dans l'étude de votre dossier. Vous pouvez d'ailleurs demander gratuitement conseil à nos experts s'il dépasse 33 %. Tout dépend de votre situation : quel âge avez-vous ? Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale.


Faire une simulation d'investissement locatif sans apport


On peut définir l'expression "emprunteur sans apport" par le fait de contracter un emprunt sans payer de votre poche la somme appelée apport personnel. Si vous arrivez à rassurer la banque sur votre capacité de remboursement, alors cela est possible. Toutefois, il est préférable que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale si vous voulez faire un emprunt à 110 % (bien immobilier + frais d'emprunt). Les banques évitent de bloquer la future capacité d'endettement d'un ménage qui pourrait vouloir acheter une résidence principale à l'avenir.


Vous pouvez également vous servir de l'optimisation fiscale, car vous pouvez déduire les intérêts de votre prêt immobilier des revenus fonciers en régime d'imposition réel. Vous pouvez également déduire les frais de gestion, les travaux, les provisions pour charges de copropriété, etc. Vous créez un déficit foncier très avantageux pour votre investissement si vos charges dépassent le loyer que vous percevez.


Prêt sur 25 ans : toutes les banques ne le font pas !


Pour la rentabilité de votre investissement locatif, la durée de remboursement de votre emprunt est critique. Pour faire face aux imprévus comme les aménagements soudains ou les loyers impayés, vous pouvez maintenir une trésorerie suffisamment importante. Vous aurez des mensualités plus faibles si vous optez pour un emprunt long (20 à 25 ans). Cela aura moins d'impact sur vos ressources disponibles. Cependant, pour un investissement locatif, toutes les banques n'acceptent pas de prêter sur 25 ans. En faisant appel à nos experts en prêt immobilier, vous pouvez bénéficier des meilleurs conseils pour choisir la banque adéquate ou raccourcir la longueur de l'emprunt.


Des taux immobiliers parfois élevés pendant la simulation de votre investissement locatif


En théorie, pour financer un investissement locatif ou une résidence principale, les taux d'intérêt devraient être identiques. On comprend pourquoi dans les banques la seconde situation s'accompagne de taux parfois plus élevés. Pour le locatif, certaines banques possèdent des grilles différentes et se montrent moins conciliantes pour ces projets. C'est l'ensemble des éléments de votre profil qui conduisent vers un taux plus élevé dans la plupart des cas. En utilisant un taux d'intérêt plus important, les banques compensent l'apport personnel et le risque encouru par un taux d'intérêt plus important même sur une durée moins longue.

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