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Comment rentabiliser avec l'investissement immobilier ?

Pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine pérenne, investir dans l'immobilier reste un placement très sûr. En effet, l'investissement immobilier est la solution vers laquelle de nombreuses personnes se tournent pour sécuriser leurs avoirs. Le marché est rempli d'offres toutes plus alléchantes les unes que les autres et ne cesse de croître. Les prix pratiqués sont plus ou moins accessibles et les taux d'intérêt sont moindres. Il est donc essentiel de maîtriser les différentes règles qui régissent le secteur avant de se lancer dans l'investissement immobilier.


Par ailleurs, l'investissement immobilier peut concerner plusieurs biens et se décline généralement sous de nombreuses formes. Le recours à cette option peut être dû à plusieurs raisons qui peuvent varier selon la personne. Comment faire pour rentabiliser ? Quels sont les différents types d'investissement immobilier qu'on retrouve ? Qu'en est-il de la fiscalité ? Quels sont les risques liés ?


Sommaire


  • Pourquoi opter pour l'investissement immobilier ?

  • Comment réussir un investissement immobilier ?

  • Accompagnement dans l'investissement immobilier : quelles sont les nouvelles formules ?

  • Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?


Pourquoi opter pour l'investissement immobilier ?


Si vous êtes à la recherche des placements les plus rentables et les plus sûrs pour préparer votre retraite et transmettre votre patrimoine à vos proches, alors l'investissement immobilier représente une option parfaitement adaptée. Les problèmes qui se réfèrent à la conjoncture touchent moins l'immobilier que d'autres secteurs. Dans tous les cas, les feux sont toujours au vert pour l'investissement immobilier. Il est donc tant de bénéficier de ses nombreux avantages. Ainsi, l'investissement immobilier peut être adopté pour plusieurs raisons. Il s'agit des suivantes :


Constituer un patrimoine


Il s'agit là de la raison la plus commune. En effet, le fait d'investir des capitaux dans ce secteur permet de sécuriser les avoirs. Cependant, contrairement à d'autres options comme la bourse et les casinos, cela se fait sur le long terme.


Préparer sa retraite


C'est également l'une des raisons pour lesquelles certaines personnes choisissent l'investissement immobilier. Ainsi, quelques années avant d'arrêter leur activité professionnelle, elle se lance dans l'achat du bien immobilier. Il s'agit d'une technique qui permet d'en bénéficier pleinement au moment venu.


Consolider les liens entre les parents et les enfants


Il s'agit d'un cas de figure qui n'est pas rare lorsque les uns et les autres sont d'un point de vue géographique éloignés. Parfois, pour rapprocher leurs parents d'eux, ce sont les enfants qui achètent le bien immobilier. D'autre part, pour assurer l'avenir de leur progéniture par exemple, les parents peuvent aussi acheter un bien immobilier. Ainsi, dans un premier temps, ces derniers mettent généralement le bien en location et en deviennent pleinement propriétaire de façon ultérieure.


Économiser sur les taxes


Le fait d'investir dans des biens immobiliers vous permet de bénéficier de réductions d'impôts. De nombreuses personnes amoureuses de défiscalisation ont bien compris cela et s'y livrent à coeur joie. Cependant, il faut également prendre en compte le résultat net. Il est important de pouvoir faire croître vos revenus nets tout en réduisant l'impôt.


Comment réussir un investissement immobilier ?


Grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l'impôt sur le revenu, l'investissement immobilier peut être optimisé. En effet, le gouvernement ou le législateur autorise des déductions d'impôts en échange d'un engagement de location. Pour bénéficier donc des solutions de défiscalisation adaptées, il faut payer des impôts. Pour constituer un patrimoine financier à crédit, dont les 3/4 sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d'impôt et un effort d'épargne réduit, l'investissement immobilier est la meilleure option possible. Opter pour l'investissement immobilier est une excellente idée pour accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier d'un complément de revenu appréciable une fois l'achat amorti. Mais, pour cela, il faut faire les bons choix !


Choisissez un secteur géographique porteur pour votre investissement immobilier et étudiez le marché


Optez pour une ville caractérisée par un accroissement continu de population, une commune dotée d'infrastructures commerciales, un quartier bien desservi par les transports en commun, etc. Vérifiez la proximité des écoles, voire des universités, avant d'acheter un 4 pièces par exemple. Cela vous permettra de le proposer à la location soit à des étudiants en colocation, soit à une famille.


Pour connaitre les tarifs pratiqués à la location et les annonces pour connaitre le taux de logements vacants dans le quartier choisi, consultez les annonces ! Vous aurez en effet du mal à louer un bien proposé trop cher et ses occupants n'hésiteront pas à le quitter à la première occasion. De plus, pour profiter d'une garantie pour louer votre bien immobilier, vous pouvez prendre en compte le bassin d'emploi aux alentours et les grandes industries situées à proximité.


La règle fondamentale à suivre est le choix de l'emplacement du bien immobilier comme dans tout investissement immobilier. Il faut choisir le secteur où la demande locative est forte afin de pérenniser l'investissement en termes d'occupation et de plus-value à la revente.


Acheter un logement, c'est un investissement immobilier avant tout !


Il est important de ne pas faire intervenir vos sentiments au moment de sélectionner votre bien. En effet, cela pourrait vous faire perdre de vue votre objectif principal qui est la recherche d'un investissement immobilier rentable. Ainsi, vous multiplierez vos chances de trouver un logement qui plait à d'autres personnes et vous trouverez facilement des preneurs. Il est essentiel de ne pas acheter dans une zone sinistrée à cause des prix alléchants. Le bien doit être louable. Pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien immobilier et des commodités aux alentours, n'hésitez pas à vous rendre sur place avant d'acheter.


Diversifiez vos investissements immobiliers


Avec un emprunt limité à 20 ans et un apport réduit (10 %), votre effort mensuel doit rester faible. Il ne faut cependant pas oublier que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat et à la location. Le fait de diversifier donc vos investissements vous permet en cas de problèmes (loyers impayés) de gérer le problème de façon aisée. Rappelez-vous que la plus-value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente en matière d'investissement immobilier. Faites donc le nécessaire pour bien acheter !


Pensez plutôt défiscalisation et ne cherchez pas de rentabilité exclusive !


Un rendement de 3 à 4 % est très convenable en fonction des performances des placements classiques. Par ailleurs, à long terme, un investissement immobilier prend toujours de la valeur. Vous pourrez déduire une partie de vos impôts sur six, neuf ou douze ans avec le dispositif Pinel. Même si les loyers de ces logements plafonnés sont un peu plus bas que la moyenne, il s'agit d'un calcul intéressant. Avec les montages financiers, vous pourrez étudier les différents types de prêts, les taux d'intérêt et faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière. Cela vous permettra également en prenant en compte les aléas possibles de trouver l'investissement adapté.


Bien choisir votre promoteur et votre locataire


Le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de cause afin de trouver le bon locataire qui paiera son loyer régulièrement et qui ne dégradera pas le bien immobilier en location. Vous avez la possibilité de demander une caution solidaire pour un loyer inférieur à un tiers des revenus. Vous pouvez demander à chaque participant une caution pour l'intégralité du loyer à chaque, car avoir un maximum de garanties est toujours une excellente option.


En ce qui concerne le promoteur qui vend le bien immobilier, il est conseillé de vérifier sa notoriété et de s'assurer qu'il respecte les normes en vigueur et le taux de mixité des résidences.


Mettre votre investissement immobilier en gestion


La gestion locative est une prestation qui relève de la compétence des syndics, des notaires ou des agences immobilières. Il s'agit en effet d'un ensemble d'activités qui ont pour objectif d'optimiser le rendement économique d'un patrimoine immobilier. En confiant cela à une agence, vous vous déchargez des démarches et des soucis. De plus, elle se chargera d'assurer plus efficacement le recouvrement d'éventuelles créances. Par ailleurs, ces honoraires peuvent être déduits de vos revenus fonciers.


Souscrire une garantie


Si vous cherchez une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier, alors c'est la garantie locative qu'il vous faut. Pour chaque logement que vous souhaitez assurer, vous devez souscrire une garantie locative. Vous pouvez choisir la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (peut couvrir les créances jusqu'à 70 000 euros par logement, et les détériorations jusqu'à 7700 euros) ou une classique assurance loyers impayés. Pour cela, vous pouvez vous adresser à une compagnie d'assurance et prévoir d'y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.


Accompagnement dans l'investissement immobilier : quelles sont les nouvelles formules ?


Pour placer son argent, investir dans l'immobilier est une bonne solution. Cela peut constituer un héritage pour vos enfants, apporter une plus-value lors de la revente ou garantir un revenu supplémentaire. Cependant, la gestion et les démarches d'investissement sont génératrices de beaucoup de doutes et de questions ainsi que de stress. Il est donc important de se faire accompagner par un professionnel du secteur. Mais, en termes de qualité, tous les accompagnements se valent-ils ?


4 types d'acteurs dominent le marché de l'investissement immobilier


Les promoteurs immobiliers


Les promoteurs immobiliers sont des professionnels qui se chargent de construire des logements neufs. Cependant, ils vous proposent parfois des biens immobiliers qui manquent d'objectivité. Vous serez donc en contact avec une force de vente en interne si le promoteur en possède. Les promoteurs intègrent une commission dans le prix de vente du bien qui revient au commercial en charge de votre dossier afin de le rémunérer sans que vous ayez à faire un chèque en plus de l'achat de votre bien. On ajoute cette marge commerciale aux marges d'ingénierie, au coût de la construction en elle-même et à la marge industrielle du promoteur qui lui permet d'avoir une source de revenus.


Vous ne le connaitrez donc pas, car ces pourcentages supplémentaires de commission ne sont jamais rendus publics. On peut dire dans ce cas qu'il y a un manque de transparence envers les acheteurs.


Les conseillers en gestion de patrimoine


Vos placements, qu'ils soient immobiliers ou financiers, sont mieux gérés par les conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Mais, la majorité sont spécialisés dans les placements financiers. Cela peut donc vous désavantager en ce qui concerne les placements immobiliers. La commission du conseiller en gestion de patrimoine est intégrée dans le prix de vente du promoteur comme c'est le cas pour le commercial en interne aux forces de vente du promoteur. Ainsi, vous ne connaitrez jamais en tant qu'acheteur la rémunération de l'intermédiaire par lequel vous passez si celui-ci ne vous la présente pas.


Il faut tout de même préciser que la plupart de ces professionnels travaillent dans le but d'aider leur client et respectent une éthique importante. Toutefois, pour l'investisseur que vous êtes, le système de rémunération reste encore peu transparent.


Les gros réseaux de distribution


Il s'agit d'établissement donc le but unique encore aujourd'hui est de vendre avec un maximum de commission pour eux sans se soucier de l'intérêt réel de l'épargnant. Puisqu'elle est intégrée dans le prix de vente du bien neuf, la valeur de leur commission est évidemment secrète. Cependant, elle avoisine en réalité généralement les 12 % TTC du prix du bien immobilier. Ces grands réseaux de distribution profitent d'exclusivités sur certains programmes immobiliers afin de s'assurer une commission importante.


De plus, ils n'assurent aucun conseil, ni accompagnement, ni suivi dans les démarches d'achat de leurs clients. Pour éviter que l'investisseur que vous êtes puisse évaluer le rapport coût/prestations de ces professionnels, ces grands réseaux de distribution entretiennent un manque de transparence.


Les sites internet et portails immobiliers


Vous assumez la responsabilité de devoir effectuer votre investissement immobilier seul en utilisant ce canal. En contrepartie, la plupart des promoteurs proposant leurs biens sur ces sites, vous accédez à une large proposition de biens par ce biais. Avec les stocks généralement à jour, vous évitez ainsi des déconvenues. Cependant, vous prenez le risque qu'ils revendent votre contact aux promoteurs concernés lorsque vous leur laissez vos coordonnées. Vous pouvez par la suite vous retrouver à recevoir de nombreux appels de commerciaux de ces derniers.


Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?


Lorsqu'on envisage d'investir dans l'immobilier, l'une des toutes premières questions soulevées est la rentabilité.


Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette


La rentabilité brute désigne celle qui nous vient tout de suite à l'esprit. Pour estimer approximativement la rentabilité de l'investissement immobilier, c'est un indicateur pratique. On l'obtient en divisant le montant des loyers (hors charges) annuels perçus par le prix d'acquisition du bien. Pour obtenir un pourcentage de rendement, le résultat obtenu doit être multiplié par 100. Par exemple, un bien qui rapporte 5000 euros de revenus annuels et qui a été acheté à 100 000 euros rapporte 5 % brut.


Il faut calculer la rentabilité nette pour connaitre le rendement réel d'un investissement immobilier. Pour y arriver, il faut déduire (soustraire) aux loyers perçus l'ensemble des charges d'exploitation, travaux, assurances et frais divers inhérents à la bonne tenue et exploitation du bien.


Différence de rentabilité entre immobilier neuf et ancien


Comme nous venons d'en parler, l'investissement immobilier dans l'ancien nécessite généralement des travaux de rénovation qu'il faut intégrer dans votre calcul de rentabilité et ces charges viennent souvent grever le rendement.


Vous bénéficiez de la garantie décennale (10 ans) sur l'ensemble du gros oeuvre et biennale (2 ans) sur les équipements lorsque vous investissez dans le neuf. Pour les 10 prochaines années de votre investissement immobilier, aucun travaux n'est donc à prévoir en principe. De plus, les logements neufs réduisent par quatre le coût de consommation de l'énergie, car ils respectent les dernières normes de maitrise de l'énergie (BBC, HQE, THQE).


Depuis plusieurs années, l'immobilier neuf permet de bénéficier d'avantages fiscaux sous la forme de réduction. Il s'agit là de la différence majeure entre le neuf et l'ancien. Considérée comme un flux entrant de trésorerie dans votre opération, cette réduction d'impôts doit être rajoutée à vos loyers annuels. C'est en fonction de cela que vous pourrez ensuite calculer votre rentabilité.


Les spécificités de la location meublée


L'investissement immobilier en location meublée offre le gros avantage de servir des loyers (nets de frais et de charges) s'il est réalisé dans le cadre de résidences de services avec bail commercial. Ainsi, il sera inscrit le montant des loyers nets servis dans le bail commercial. Il faut noter que la répartition précise et détaillée des charges incombe à chacune des parties, mais également la réindexation contractuelle des loyers.


Généralement, les investisseurs privilégieront la location meublée à la location nue s'ils souhaitent surtout maitriser leur investissement et leur rentabilité.


La pierre papier


Plus connu sous la dénomination de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers), l'investissement immobilier en pierre papier est le produit d'excellence pour les purs investisseurs. La pierre papier est un peu un mélange du meilleur de la location meublée et de la location nue. Le rendement est connu et affiché contractuellement chaque année dans ce type d'investissement immobilier.

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