Loi Alur et la location immobilière

Afin d’établir de nouvelles mesures et de venir en aide aux locataires, l’Etat a promulgué une nouvelle loi : la Loi Alur qui protège les locataires et régit les nouvelles règles d’établissement du contrat de location. Dans cet article, toutes les informations concernant cette loi.

Que dit la loi Alur de 2014?

La loi ALUR  encore appelée  loi Duflot II  qui a été promulguée le 24 mars 2014 a pour objectif de  favoriser et de faciliter l’accès au logement, de réglementer les locations  en luttant contre la mise en location de logements qui ne sont ni adéquats, ni conformes. Cette loi permet aussi de promouvoir la construction par une réforme du droit de l’urbanisme. La loi ALUR a rendu  la souscription à l’assurance responsabilité civile obligatoire  avec l’inclusion de l’assurance PNO. 

Cette promotion passe par 5 mesures particulières  que sont :

  • La lutte contre l’habitat indigne 
  • L’offre de construction 
  • L’encadrement de la location 
  • Le développement de l’urbanisme 
  • La création d’organismes de foncier solidaire

Elle vise donc à l’amélioration de l’accès au droit au logement. Le sigle ALUR signifie  Accès au Logement et Urbanisme Rénové. Cette loi fut promulguée en 2014 après les votes et l’examen du texte par le Conseil Constitutionnel. Elle entre en vigueur à l’assemblée nationale en mars 2014 et est adoptée au Sénat le 31 janvier de la même année.

Quand est-il pour les copropriétés?

La loi Alur veille à assurer le suivi de la copropriété en 2017.A partir de janvier de cette année, les copropriétaires devaient suivre l’évolution de leur immeuble.  Elle a mis en place différents outils dans l’objectif d’anticiper et d’assurer un suivi d’entretien et de travaux des copropriétés par exemple  une épargne obligatoire et un carnet de santé du bâtiment. Elle a permis la création d’un fonds de travaux obligatoire toujours en janvier de la même année.

La mesure concernait toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Le but est tout simplement de mettre de côté  des fonds pour  financer les travaux avec l’épargne collective qui  permet d’appréhender  de façon plus sereine le financement des travaux mais aussi de faire face aux éventuels imprévus.

Une autre mesure prévue par la loi Alur est la création d’un compte bancaire différent de celui des copropriétaires pour accueillir lesdits fonds. La cotisation annuelle obligatoire ne doit pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel  qui a été voté en assemblée générale. Les petites copropriétés de moins de 10 lots peuvent déroger à cette épargne obligatoire après un vote unanime en assemblée générale.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien permet de rester informé de l’état de santé du bâtiment. Ledit document est accessible par tous les copropriétaires et comprend toutes les informations concernant l’entretien, l’utilisation, l’amélioration des logements et des parties communes d’une copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien est devenu obligatoire pour toute construction neuve à partir du 1er janvier 2017.

Loi Alur: qui est concernée ?

La loi Alur a mis en place des mesures qui concernent l’ensemble des parties prenantes du marché de l’immobilier  que sont les locataires, les bailleurs, les agences, les propriétaires et  les copropriétés. Cette loi révolutionne le marché de l’immobilier français grâce à l’ampleur des dispositions prévues  dès 2014 mais aussi les mesures entrées en vigueur en 2017 et 2018. Elle vise à :

  • La régulation les prix des locations de biens immobiliers ;
  • La facilitation de l’accès à la location pour les particuliers 
  • La protection des propriétaires 
  • L’encadrement des différents aspects de la copropriété

Loi Alur: quels sont les objectifs?

La loi Alur a pour objectif d’améliorer  l’accès au droit de logement décent, de  protéger les populations vulnérables et de développer l’offre de logements, d’équilibrer les relations entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les locataires, de réguler le marché de l'immobilier du pays en encadrant les pratiques qui sont jugées abusives et enfin en développant la transparence et l’innovation.

Plus d'organisation pour les copropriétés

L'obligation d'immatriculation

Le registre des immatriculations qui a été  instauré par la loi ALUR  est un instrument qui permet de repérer plus facilement les copropriétés qui sont en difficulté. Toutes les copropriétés doivent être immatriculées avant le 31/12/2018.  Un calendrier  a été mis en place par la loi ALUR afin d’établir les échéances en fonction de la taille des copropriétés. Toutes les copropriétés qui  existaient au 31 décembre 2016 seront immatriculées par le syndicat contrairement à celles créées  au 1er janvier 2017 dont  l’immatriculation est réalisée par le notaire qui se chargera de publier l’état descriptif de divisions et les règlements de copropriété.

Au moment de  l’immatriculation initiale d’une copropriété, certaines  informations doivent  être communiquées notamment : 

  • les données d’identification de la copropriété  par exemple le  nom, l’adresse, la date de création, le nombre de lots et leur nature, le nom du syndic.
  • Les données financières à savoir l’exercice comptable, le budget prévisionnel, les provisions pour travaux et les dettes.
  • Les données sur le bâtiment par exemple le nombre de bâtiments, l’étiquette énergétique et le nombre d’ascenseurs
  • Les informations sur les éventuelles  difficultés: l’administrateur provisoire, les mesures de sauvegarde

Bon à savoir : il est important de noter que  cette immatriculation est obligatoire.

La fiche synthétique

La loi ALUR rend obligatoire la création de la fiche synthétique de la copropriété. Cette dernière est liée à l’immatriculation car elle peut être extraite du registre national des copropriétés si jamais  la copropriété est déjà immatriculée.

ALUR stipule que dans la fiche synthétique doivent être présentes les principales informations financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâtiment. Elle figure en annexe  à toute promesse de vente et doit y figurer : 

  • L’identification de la copropriété 
  • L’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire 
  • L’organisation juridique de la copropriété 
  • Les caractéristiques techniques de la copropriété 
  • Les équipements de cette dernière
  • Les caractéristiques financières  que sont les dates de l’exercice comptable, le prix des charges pour les opérations courantes, pour les travaux et les opérations exceptionnelles, le montant des dettes fournisseurs, les impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs ainsi que le montant du fonds de travaux, le  personnel employé et bien d’autres.

Tout comme pour l’immatriculation, la fiche de synthèse est également obligatoire.

 Encourager la rénovation énergétique

L’objectif principal de la loi Alur  est de réguler les dysfonctionnements du marché, de  protéger les propriétaires et les locataires mais aussi de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres du territoire.

Si jamais il s’agit des cas particuliers des copropriétés, la loi Alur permet de faciliter la gestion, mais aussi  la prise de décision lors des assemblées générales. La loi Alur a une seule problématique principale qui est  le taux élevé d’absentéisme et bloque certains votes.

Toujours dans le même ordre d’idée,  un certain nombre de dispositions doivent être prises afin de favoriser la transition énergétique plus précisément les travaux de rénovation énergétique au sein d’une copropriété.

Plus de transparence sur les contrats de location 

Grâce à la  loi Alur le modèle de contrat de location a subi des modifications par exemple pour les locations meublées et pour les locations nues. Tous les nouveaux contrats de bail doivent être rédigés et établis selon le nouveau  modèle. Les bailleurs  ont toutefois  la possibilité d’ajouter des clauses. Cette disposition  a pris effet  depuis le 1er août 2015.

Le nouveau contrat de bail doit toutefois comporter des informations obligatoires à savoir : 

  • La surface habitable 
  • Le loyer de référence de la zone 
  • La nature et le montant des travaux qui ont été  effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou alors le dernier renouvellement de bail 
  •  Le prix et la date de versement du dernier loyer  qui a été versé par le dernier locataire 
  • Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication dans le logement.

Contrôler les frais d'agence

La loi Alur veille au contrôle des frais d’agence immobilière. Cette loi prévoit un seuil  qu’il ne faut pas dépasser surtout en fonction du lieu de localisation  du logement. Les plafonds d’honoraires d’agence au mètre carré à respecter se trouvent entre :

  • 12€ et 15€ / m² en zone très tendue 
  • 10€ et 13€ / m² en zone tendue 
  • - 8€ et 11€ / m² en zone normale

L’état des lieux à la charge du locataire à un montant ne doit pas aller au-delà des 3 € par m 2 peu importe la zone.

Tous les détails sur la mise en vigueur de la loi Alur

  • Le vote

La loi Alur fut votée au début de l’année 2014 au niveau de l’Assemblée nationale.  Elle a ensuite été adoptée au Sénat le 31 janvier de la même année. En prenant  en compte les divergences entre le texte adopté par l’Assemblée et celle votée par le Sénat, un texte de compromis fut élaboré par une commission mixte paritaire. Elle  fut donc adoptée par le Parlement après le vote du Sénat  qui s’est tenu le 20 février 2014. Les mesures qui ont été  prévues par la loi Alur furent validées le 20 mars 2014 par une décision du Conseil Constitutionnel qui a ainsi estimé le texte conforme à la Constitution française.

  • La publication

Après sa validation  de la loi Alur par le Conseil Constitutionnel le 20 mars 2014, elle fut publiée au Journal officiel le 26 mars 2014 sous l’appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014. 

  • L’entrée en vigueur

L’application des dispositions de ladite loi a été progressive après la publication du texte au Journal officiel du 26 mars 2014. Son entrée en vigueur ainsi que certaines mesures ont été différées dans le temps.

Partager sur: