Hypothèque

En France, seulement 12 % des emprunteurs choisissent l'option de l'hypothèque. En effet, souscrire à un crédit immobilier c'est aussi souscrire aux frais de garantie qui couvre l'établissement préteur pour assurer le paiement des mensualités du crédit.Si l'assureur ne souscrit pas à une de ces garanties, alors le crédit immobilier lui sera refusé malgré que l'emprunteur ait souscrit à une assurance prêt immobilier qui garantit à l'établissement préteur qu'il percevra tout de même ces mensualités en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur. Cependant, l'assurance prêt immobilier ne garantit pas les impayés à la suite d'un changement de situation financière tel que le chômage. Il est donc nécessaire pour la banque de disposer elle aussi de garantie.

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Définition de l'hypothèque

Une hypothèque est un frais de garantie en termes de crédit immobilier. En effet, lorsqu'elle est liée à un crédit immobilier, une hypothèque se nomme hypothèque conventionnelle car celle-ci est établie par un contrat entre l'établissement préteur et l'emprunteur. On peut définir l'hypothèque comme une sûreté réelle immobilière, celle-ci portant sur un bien immobilier, qu'il soit déjà construit, en travaux ou tout simplement pas encore construit. En choisissant l'option de l'hypothèque en dépit de la caution ou du privilège de préteur de deniers, un emprunteur choisit de donner en garantie le bien immobilier pour lequel il réalise le prêt, il peut donc s'agir d'une maison, d'un appartement ou encore d'un terrain. La banque prêteuse se réserve donc le droit de saisir le bien pour lequel l'emprunteur fait un crédit, si celui-ci ne rembourse pas correctement sa dette, pour se rembourser.
De plus, bien que le logement de l'emprunteur soit sous caution hypothécaire, cela n'a aucune répercussion sur sa vie quotidienne. En effet l'emprunteur peut faire des travaux dans le logement, le louer, le vendre ou encore vivre à l'intérieur de celui-ci. Ceci est également applicable à un terrain, où une maison peut être bâti car une hypothèque donnée lors de l'achat à crédit du terrain s'étend automatiquement à la construction que vous allez y réaliser. L'hypothèque peut porter sur un ou plusieurs bien du patrimoine de l'emprunteur. Son taux peut être fixe ou variable et son montant correspond à la valeur du bien qui est hypothéqué.

Comment fonctionne une hypothèque sur une maison ?

Lorsque l'on choisit l'option de l'hypothèque sur une maison en tant qu'emprunteur, il faut pouvoir répondre à plusieurs critères :

  •  Cette forme de prêt est accessible autant aux particuliers qu'aux professionnels qui sont propriétaires d'un bien immobilier valant au moins 300 000 ?.
  •  Il faut également que le montant à emprunter soit supérieur à 150 000 ? 
  •  Il faut pouvoir être en mesure de rembourser le crédit

Si tous les critères sont réunis, alors quatre étapes qui dure au total environ six semaines sont à suivre.
Tout d'abord, il faudra rassembler les différents éléments nécessaires à la constitution du dossier de demande de crédit immobilier.
Une fois le dossier constitué, l'emprunteur devra l'envoyer à l'établissement bancaire qui analysera le dossier et les pièces justificatives fournies.
À l'issue de cette analyse, la banque donne son accord de principe.Si la banque accorde le financement, deux rendez-vous sont alors nécessaires :

  •  Des experts en immobilier visitent et examinent le/les bien(s) apporté(s) en garantie
  •  Une rencontre entre l'établissement bancaire et l'emprunteur afin d'informer l'emprunteur sur les modalités du contrat de prêt et du remboursement

À l'issue de ces deux rendez-vous, l'établissement bancaire délivrera une offre de prêt.
Pour finir et validé l'octroiement du prêt, un acte notarié auprès du service de publicité foncière devra être signé par toutes les parties
Un notaire de la banque intervient toujours pour superviser l'opération.
Les fonds seront alors débloqués au moment même de la signature, et seront virés immédiatement sur le compte bancaire de l'emprunteur par le notaire et seront reçus entre 5 et 24 heures ouvrées.

C'est quoi une hypothèque sur une maison ?

L'hypothèque sur une maison permet à un propriétaire de mettre en garantie sa maison pour couvrir le risque de sa dette auprès de l'établissement bancaire qui finance le prêt. En effet, si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de payer les mensualités du prêt, c'est alors l'établissement préteur qui devient propriétaire du bien, et qui est libre de le vendre. Le propriétaire d'un bien immobilier peut hypothéquer sa maison pour répondre à plusieurs objectifs :

  •  Rembourser ses dettes. Dans ce cas, le propriétaire met en garantie sa maison auprès d'un établissement de crédit qui, en contrepartie, lui prête de l'argent, dans le but de faire baisser son taux d'endettement. 
  •  Facilité son accès à un nouveau crédit immobilier.

En effet, hypothéquer sa maison est une solution qui permet d'éviter d'avoir à vendre sa maison déjà acquise pour souscrire à un prêt-relais dans le but d'investir à nouveau. L'hypothèque permet donc d'acheter un nouveau bien immobilier tout en conservant son patrimoine actuel, en l'augmentant. 

  •  Lors d'un départ à la retraite qui induit à une baisse des revenus. On parle donc dans ce cas d'un prêt viager hypothécaire.
  •  Lors d'une hypothèque sur une maison, le propriétaire reste libre de conserver sa maison, contrairement au gage immobilier.

Quel est le coût d'une hypothèque ?

Le coût d'une hypothèque est variable puisqu'il est proportionnel au montant du bien de l'emprunteur.
Elle reste cependant la garantie la plus chère d'un prêt immobilier. Sa somme est environ égale à 2 % de la somme totale empruntée.
En effet, une hypothèque doit être réalisée avec l'aide d'un notaire et celui-ci se charge de deux tâches principales en créant le contrat d'hypothèque et en demandant son inscription sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière.
Ce travail doit ainsi être rémunéré par l'emprunteur et dont le montant est fixé par décret, proportionnel au montant du crédit immobilier. De plus, la TVA à 20 % s'ajoute à ce montant due.
En plus de ces frais s'ajoute les taxes que paie le notaire, du service de la publicité foncière pour inscrire l'hypothèque. Le notaire demande donc le remboursement de celle-ci à l'acquéreur.

Comment savoir si on a une hypothèque ?

Pour savoir si un bien que l'on possède est hypothéqué ou non, il faut se renseigner sur la fiche d'identité du bien en question en réalisant la demande d'un état hypothécaire après du service de publicité foncière, anciennement appelé bureau des hypothèques, dont dépend la personne.
Ainsi, trois étapes sont à réaliser pour savoir si son bien est hypothéqué :

  1.  Premièrement, il faut identifier sur Internet le service de publicité foncière dont la personne a besoin.
  2.  Deuxièmement, il faut contacter le service de publicité foncière en se rendant directement sur place ou en le joignant simplement par téléphone ou e-mail. Il est également possible de passer par un notaire pour effectuer cette demande. Cependant, cette démarche engendrera des surcoûts.
  3.  Dernièrement, il faut demander un état hypothécaire de son bien immobilier, ceci pouvant se faire par état civil ou par référence cadastrale. La demande de ce document entraîne également quelques frais qui sont généralement de l'ordre d'une quinzaine d'euros en passant par le service de publicité foncière. 15 jours est le délai général d'obtention de ce document.

Principal inconvénient de toute hypothèque ?

Le crédit hypothécaire comporte deux principaux inconvénients :

  •  Tout d'abord, le montant de la prise d'hypothèque est très coûteux car plusieurs postes de dépenses sont à prévoir tel que la nécessité d'un notaire, la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur, les frais annexes, etc.
  •  De plus, la mainlevée de l'hypothèque est également payante et reste à la charge de l'emprunteur. En effet, si le bien immobilier est vendu avant le remboursement complet du crédit, alors il est nécessaire d'en faire la mainlevée. Lors de la constitution de l'hypothèque avant l'acquisition du prêt, il faut payer certains frais et taxes. Il est de même pour la sortie de l'hypothèque, celle-ci est payante car seul un notaire ne peut effectuer cette démarche, il faut donc une fois de plus la rémunération, la rémunération en question étant fixée par un décret. En plus de cette rémunération s'ajoute les taxes payables au service de la publicité foncière qui se charge de faire la mainlevée. Toutefois, ces frais sont bien moins élevés que les frais demandés lors de la constitution de l'hypothèque.

Que se passe-t-il quand on ne peut pas rembourser le crédit ?

Lorsque l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de rembourser son crédit, alors, l'établissement préteur se verra utiliser son droit de garantie hypothécaire. C'est-à-dire qu'il aura le droit de saisie sur le bien immobilier de l'acquéreur. Dans ce cas, l'établissement bancaire pourra vendre le bien qui est l'objet de l'hypothèque pour rembourser les mensualités qui n'ont pas été remboursées par l'emprunteur. 


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