Les critères de choix d'une assurance pret immobilier

 David V.    19/09/2020

Les assurances destinées à couvrir les crédits immobiliers sont diversifiées. Chaque offre a son lot d’avantages et d’inconvénients, d’où la nécessité de les comparer. L’organisme vers qui se tourner pour la souscription de l’assurance peut résulter de la recommandation d’un courtier spécialisé en immobilier. Cela permet de bénéficier d’un avis éclairé issu d’une comparaison efficace. Il est donc important d’opter pour une assurance capable de vous prodiguer les meilleures conditions, tarifs et souplesse conformément à votre projet immobilier et votre situation financière.

Garantie proposé par l'assureur

Dans un contrat d’assurance pret immobilier, certaines garanties sont obligatoires. Le type de garantie choisi a des impacts sur les modalités de remboursement de l’assureur. Il peut soit payer la totalité des sommes restant dues par l’emprunteur soit remplacer momentanément l’emprunteur pour effectuer le paiement des échéances, jusqu’à ce que ce dernier régularise sa situation. Parmi les garanties optionnelles, il y a  la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).  les deux sont inséparables. À celles-là, s’ajoutent l’incapacité temporaire et totale de travail (ITT), due à une maladie ou un accident qui cause un arrêt de travail, et la garantie invalidité permanente partielle (IPP). Celle relative à l’invalidité accorde une prise en charge de vos mensualités durant toute la durée de votre période d’invalidité. Il est important de procéder à la vérification les conditionnalités relatives à la nature de l’invalidité. En effet, elle peut varier en fonction de l’option choisie.  Un taux d’invalidité de 60 % par exemple peut ne pas être pris en charge si vous optez pour une invalidité totale.  Il est essentiel de connaitre exactement les durées d’indemnisation particulièrement en ce qui concerne la garantie arrêt de travail. Certains contrats d'assurance emprunteur n’indemnisent plus au-delà de trois ans.  
Le mode d’indemnisation proposé par le contrat en cas d’arrêt de travail doit être vérifié soigneusement. Deux cas de figures peuvent se présenter. Le maintien de revenu : l'assurance de prêt n'indemnise que la différence entre les indemnités journalières versées par votre organisme social et votre salaire normal.
 A titre d’illustration, le montant de la mensualité de votre crédit est de 1.000 €. Votre salaire net est de 4.000 €. En cas d’arrêt de travail, la Sécurité Sociale vous indemnisera sur la base de vos trois derniers mois de salaires. Dans l’hypothèse où votre employeur complète totalement la différence, l’assurance de prêt ne participera pas dans la compensation du préjudice subi. Concernant la prise en charge de la mensualité : dans la limite du montant assuré, il incombe à l’assureur de rembourser la totalité de votre mensualité de crédit. Par exemple, votre mensualité de crédit est de 1.000 €. Si vous êtes en arrêt de travail et que votre salaire mensuel est maintenu par la sécurité sociale, votre compagnie d’assurance payera les 1.000 € de votre mensualité de crédit. C’est un plus non négligeable.
Très souvent, la garantie perte emploi est considérée comme étant facultative. Cependant, elle est tout de même conseillée car elle vous évitera d’assumer le remboursement du crédit en pleine perte de revenus.
Par ailleurs, les exclusions constituent un aspect primordial. La plupart des futurs assurés négligent cette partie du contrat. Il faut cependant les lire pour éviter de mauvaises surprises à l’avenir. Il faut connaitre non seulement les exclusions générales mais aussi les limitations de garanties. Les risques de suicide, de guerre ou les cas de force majeur font partie des exclusions générales. Dans la plupart des contrats, vous noterez parmi les limitations ou exclusions des garanties , les affections disco-vertébrales (type "mal de dos") ou les maladies de type psychique, nerveuse à l’instar des dépressions diverses. La partie afférente aux garanties est volumineuse et doit donc être gérée de façon minutieuse. Elle est à la base même de votre contrat ainsi que de sa pérennité.

Les délais de franchise et de carence

Parler des garanties implique nécessairement le délai de carence et de franchise. Ce sont  deux éléments importants d’une assurance emprunteur. En cas d’imprévues ou de contexte difficile ces délais impactent grandement les assurances de prêt immobilier. Le délai de carence est défini comme étant la période qui court entre la signature de votre contrat et le début de l’indemnisation. Ce délai est de 1 mois au minimum et 12 mois au maximum. Cela dépend des conditions prévues par votre contrat. Aucune garantie n’est appliquée durant le délai de carence. Ainsi au cours de cette période, vous payez vos cotisations sans bénéficier de vos garanties d’assurance. Par exemple, : vous avez choisi une garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale) et le délai de carence est de 6 mois. Durant cette période, un arrêt de travail est déclaré. Vous n’aurez droit à aucune indemnité de la part de l’assureur même si votre incapacité est continue par la suite. Il faut souligner que ce délai de carence n’est pas appliqué pour une invalidité permanente à la suite d’un accident. Par contre, il n’est pas possible de l’annuler une invalidité temporaire, une période de chômage.
Le délai de franchise quant à lui est la période entre un événement (hospitalisation, sinistre, perte d’emploi par exemple) et son indemnisation. Elle est variable selon des modalités contractuelles. Si vous choisissez un contrat avec un délai de franchise court, vous serez indemnisé plus rapidement mais cela implique un coût plus élevé.  La durée choisie doit dépendre de votre situation. Par exemple, une personne avec un travail précaire qui doute de la stabilité de l’entreprise dans laquelle elle travaille, devrait opter pour la garantie chômage sans franchise. Il a été institué dans le but de permettre à votre assureur de vérifier les circonstances de l’événement, les règles relatives à la prise en charge et de déceler toute tentative de fraude. En principe, de délai de carence est plus long que le délai de franchise. Ces points doivent faire l’objet d’une mure réflexion avant toute souscription.

Le montant de la prime

Etant donné que les taux d’intérêt  sont faibles, l’assurance de prêt immobilier représente une part conséquente du coût total du financement. Avant la souscription à l’assurance, la comparaison est nécessaire. Comparer le montant de la prime d’assurance est donc tout aussi utile. Elle correspond à la somme que le souscripteur d'un contrat assurance prêt doit payer pour pouvoir bénéficier d'une couverture en cas de sinistre survenant durant la période de remboursement du prêt. Son paiement peut s’effectuer suivant plusieurs modalités par mensualités, par année ou par un versement unique.
Le montant de la prime assurance prêt varie en fonction des risques à assurer. Les assureurs se fondent sur différents éléments pour l’évaluation du risque et le calcul de la prime concordante. On peut citer l’âge du futur assuré, son état de santé et son éventuel tabagisme, sa profession, le montant sollicitée. Ainsi, les assureurs groupes sont souvent moins exigeants étant donné que leurs tarifs sont calculés par rapport aux risques moyens par tranche d'âge. Concernant la santé de l’assuré, la compagnie d’assurance l'évalue par le biais d’un questionnaire que tout emprunteur doit remplir. Dans le cas où le souscripteur a des antécédents de maladie ou a été victime d'un accident grave, l'assurance lui applique une surprime. Cependant chaque assureur a son mode d’évaluation propre. Par rapport au tabagisme, ce critère se justifie de plusieurs manières. La plupart des  recherches scientifiques sur ce sujet s'accordent pour dire que la durée de vie des fumeurs est inférieure à celle des non-fumeurs.
 Par ailleurs, les risques de développer des maladies graves augmentent pour les fumeurs. C'est pourquoi bon nombre d'assureurs tiennent compte de ce critère dans le calcul de leurs assurances emprunteurs, la cotisation est plus élevée pour un fumeur (occasionnel ou non). Les compagnies et mutuelles d'assurances tiennent aussi fréquemment compte du milieu professionnel où se trouvent les assurés et des sports pratiqués. En ce sens, les  pompiers, les policiers et les  alpinistes amateurs paieront plus cher leur assurance de crédit immobilier. Néanmoins, on relève une grande disparité entre les assureurs dans le calcul des surprimes.En cours de contrat, l’emprunteur peut faire baisser le montant de sa cotisation en mettant en avant un changement dans sa situation. C’est le cas par exemple suite à une reconversion professionnelle pour une activité moins risquée, arrêt de la pratique d’une discipline sportive dangereuse ou de la consommation du tabac, changement de la situation maritale ou divorce. Il inclut notamment les frais de gestion et les bénéfices de l'assureur. Ainsi, pour une même personne candidate à une assurance prêt immobilier avec des  risques identiques à assurer, le prix de cette prime d’assurance peut fortement différer d'un assureur à l'autre. Il faut souligner que le tarif de couverture de risques, les frais de gestion et la valeur des bénéfices varie en fonction de chaque société d'assurance.

Taux de couverture

Le taux de couverture peut se défini comme étant la part du capital à garantir. Cette quotité est formulée en pourcentage. Ainsi, si vous avez une assurance emprunteur 50 ou 100, cela suppose que vous serez assuré pour une quotité de 50 % ou de 100 %. Ce taux est fixé par vous et votre banquier. Si vous êtes deux à demander le crédit immobilier, la banque sollicite que l’addition de vos deux taux correspondent au moins à 100 %. On peut prendre l’exemple d’un prêt immobilier pour un montant de 300 000 € qui a été octroyé à un couple. Chacun des emprunteurs pourra décider de bénéficier d’une quotité de 50 %.  Cela couvrira chaque co-emprunteur à hauteur de 150 000 €. Si l’un des deux décède, sa part sera prise en charge par l’assurance. Par conséquent, le conjoint survivant n’aura plus que sa propre part du crédit à régler. Il est possible de faire modifier la quotité, à la hausse ou à la baisse, un déséquilibre peut même être instauré entre plusieurs emprunteurs. Un couple peut aussi opter pour une couverture complète, 100 % chacun. Evidemment, la couverture à 200 % est plus coûteuse que celle à 100 % répartie sur les deux assurés.
Pour les prêts immobiliers contractés par un seul individu, la quotité ne peut pas être modulé. Pour apporter une sécurité maximale à l’opération, les établissements bancaires exigeront en effet une quotité de 100 %, c’est-à-dire une assurance maximale pour l’emprunteur unique. Autrement dit, il est Impossible de valider une assurance prêt immobilier avec une quotité de 50 % en empruntant seul.

Calcul des cotisations

Les assurances groupes proposées par les banques, calculent la cotisation mensuelle en appliquant un taux au capital emprunté. Certaines assurances individuelles (assureurs indépendants de l'organisme prêteur) la calculent non pas sur le capital emprunté mais sur le capital restant dû. Si on utilise le capital emprunté comme base de calcul, pour un emprunt de 200 000 euros et un taux de 0.30 %, Le calcul du montant annuel de l'assurance est facile c’est à dire 200 000 x 0.30 % = 600 euros, soit 50 euros/mois. Cette somme fixe sera prélevée de toutes les mensualités
Si le calcule se fonde sur le capital restant dû, seule la première cotisation sera de 50 euros. Les cotisations suivantes seront dégressives jusqu’à la fin du prêt. Après avoir procéder au paiement de la moitié du capital, il ne vous restera plus que 25 euros/mois à payer et à peine quelques dizaines de centimes d'euros uniquement à la fin du crédit.
Il est impossible de faire une comparaison par rapport au montant de la première mensualité quand la base de calcul est différente. Par conséquent, le choix est effectué en fonction du coût global de l'assurance, mais aussi de la méthode de calcul. Si l'on opte pour une assurance dont le calcul se fonde sur le capital restant dû, on paye ainsi plus cher au début du crédit qu'à la fin. Etant donné qu’il y a de nombreux critères qui entrent en jeu, faire appel à un spécialiste des assurances pour faire le meilleur choix est recommandé. Les emprunteurs doivent opter pour une assurance conforme à leur profil pour éviter que le crédit immobilier ne lui revienne trop cher.

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