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Les frais de garantie d'un pret immobilier

Le prêt immobilier est composé des frais annexes, des intérêts et du capital emprunté. On retrouve généralement les frais de garantie pret immobilier dans les frais annexes. Pour s'assurer contre le défaut de paiement des mensualités durant un achat immobilier, la banque exige ces frais. Dans le montant global de l'emprunt, leur coût n'est pas négligeable. On se demande donc généralement, quels sont les frais de garantie pret immobilier ? Quel est leur intérêt ? Combien ça coûte ? Comment bien les choisir selon son emprunt ? Comment réduire leur coût ?


Sommaire


Quels sont les frais de garantie pret immobilier ?

Quel est l'intérêt des garanties pret immobilier ?

Les garanties pret immobilier : combien ça coûte ?

Quelle garantie d'emprunt immobilier choisir ?

Tout savoir sur la caution pret immobilier

Qu'est-ce que l'hypothèque de bien immobilier ?

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Réduire les frais de garantie pret immobilier : comment faire ?

Baisser les autres frais du prêt immobilier : comment procéder ?


Quels sont les frais de garantie pret immobilier ?


Vous pouvez en retrouver trois. Il s'agit des suivants :


               Le privilège de prêteur de deniers (IPPD) : c'est le droit d'être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant pour l'établissement de crédit.


               L'hypothèque : Il s'agit d'un moyen par lequel la banque pourra saisir le bien immobilier et le mettre en vente pour le remboursement de l'emprunt en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.


               La caution : l'emprunteur demande à une mutuelle ou à une société privée de se porter caution pour son crédit en échange d'une rémunération.


L'organisme prêteur utilise ces mécanismes pour se prémunir d'un défaut de remboursement des mensualités de prêt dans le cadre d'une acquisition immobilière. Dans les faits, les banques demandent systématiquement ces garanties pour octroyer un crédit immobilier même si elles ne sont pas légalement obligatoires. Il faut d'ailleurs noter que pour l'emprunteur, leur coût est nettement significatif.


Quel est l'intérêt des garanties pret immobilier ?


Pour se protéger contre le défaut de paiement de l'emprunteur, la banque demande généralement des garanties de prêt immobilier. Les frais de garantie pret immobilier ont pour but de protéger la banque en cas de difficultés financières de l'emprunteur qui ne seraient pas dues à son état de santé.


Il ne faut donc pas les confondre avec l'assurance pret immobilier qui est destinée à rembourser l'établissement prêteur en cas d'invalidité, de perte d'autonomie (PTIA) ou encore de décès de l'assuré. Pour obtenir un prêt immobilier, cette garantie est également obligatoire dans les faits. Elle va dépendre de plusieurs éléments comme votre situation personnelle, votre prêt et la banque en question. Même si l'assurance pret immobilier a aussi un coût élevé, vous avez la possibilité de le faire baisser en utilisant la concurrence. Pour trouver le contrat le moins cher et le plus adapté selon votre profil, nous vous conseillons de comparer les contrats avec notre comparateur assurance pret immobilier.


Les garanties pret immobilier : combien ça coûte ?


Le calcul du coût d'une garantie se base essentiellement sur le montant emprunté qu'elle protège. Vous pouvez cependant constater dans le tableau ci-dessous que les montants varient en fonction du type de garantie choisie. Ils sont calculés en fonction d'un pourcentage du montant emprunté. Selon la garantie, il y a aussi des frais fixes.


Capital emprunté (en €)Coût hypothèque (en %)
Coût PDD (en %)
Caution Crédit Logement (en %)
50 000
2,5
1,6
0,8
80 000
2,1
1,2
0,8
100 000
2
1,1
0,7
150 000
1,9
0,9
0,5
200 000
1,8
0,8
0,4



               Votre banque vous demandera de contracter une assurance pret immobilier si votre prêt concerne un crédit immobilier. Lors de la demande du prêt immobilier, toutes les banques vous proposent. Mais, vous pouvez opter pour une assurance externe à cette banque qui propose une couverture individuelle et est souvent moins chère. Il s'agit de la délégation d'assurance.


Pour profiter rapidement et gratuitement des meilleurs devis adaptés à chaque profil et à chaque prêt, vous pouvez vous référer aux courtiers d'assurance pret immobilier.


Quelle garantie d'emprunt immobilier choisir ?


Le coût total de votre prêt immobilier sera impacté par les garanties. Il faudra donc choisir à priori la moins chère. Mais, puisque votre banque peut vous imposer un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque, ce n'est pas possible. Elle voudra très probablement vous imposer sa société de cautionnement si elle accepte un cautionnement, alors que si vous êtes fonctionnaire, vous préfèrerez choisir une caution mutuelle fonctionnaire qui est moins chère.


Tout savoir sur la caution pret immobilier


Comment fonctionne la caution ?


La caution est une méthode utilisée par l'emprunteur pour faire appel à :


  • Une mutuelle ;

  • Une société privée de cautionnement ;

  • Proches de l'emprunteur qui peuvent se porter caution du prêt immobilier s'ils acceptent de se porter garants de l'emprunt.


L'emprunteur va donc verser de l'argent pour que la mutuelle ou la société garantisse le paiement du prêt en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cette caution peut se faire par un accord entre la mutuelle ou l'organisme financier de cautionnement et l'emprunteur. Elle ne nécessite donc pas d'acte notarié. Cette mutuelle ou cette société pourrait se retourner contre le souscripteur pour récupérer les sommes qu'elle aurait remboursées en cas de mise en œuvre de la caution.


Comment calculer la caution pret immobilier ?


La caution est divisée en 2 coûts pour l'emprunteur. Il s'agit de :


  • La participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) : une somme forfaitaire d'environ 200 euros + environ 0,8 % du capital emprunté.

  • Le versement d'une commission de caution : de 150 à 600 euros en moyenne.


Certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG (jusqu'à 75 % du FMG) à l'emprunteur à la fin du prêt.


Société de cautionnement : laquelle choisir ?


Presque toutes les banques acceptent le Crédit Logement parce qu'il s'agit d'une filiale de la majorité des grandes banques en France. C'est d'ailleurs le principal organisme de cautionnement sur le territoire Français. Toutefois, il en existe d'autres et il suffit de demander à votre banque pour avoir une liste des sociétés de cautionnement agréées pour garantir ses prêts.


Découvrez ici une liste des sociétés de cautionnement acceptées selon les banques :


  • LCL : Camca ;

  • Crédit Agricole : Camca ;

  • Crédit Mutuel : CMH, CNP, MGEN ;

  • CIC : CMH ;

  • Caisse d'Epargne : Saccef ;

  • Banque Populaire : Socami, Bred, Habitat, Socabred.


Quelle mutuelle de cautionnement choisir ?


Les mutuelles les plus répandues sont les suivantes : GMPA, ACEF, Mutualité Générale, MGEN, MNH. Les autres acteurs qui ont des accords avec certaines banques peuvent proposer des cautions sous certaines conditions. Leurs cautionnements sont presque toujours moins chers, voire parfois gratuits comparés à ceux des filiales des banques. Il faut donc cumuler les conditions suivantes en fonction des mutuelles :


  • Obligation de souscrire le crédit auprès d'une banque en fonction de la mutuelle choisie.

  • Obligation de contracter l'assurance pret immobilier dans la même mutuelle.

  • Exercice d'une profession précise (généralement pour les fonctionnaires).

  • Durée d'adhésion à la mutuelle supérieure à un an.


Qu'est-ce que l'hypothèque de bien immobilier ?


La banque se sert de l'hypothèque pour se nantir sur votre bien immobilier. Ainsi, elle sera en droit de vendre votre bien et de se rembourser les sommes restants à percevoir si le crédit n'est pas remboursé. Le prêt immobilier devra forcément être effectué devant le notaire si l'emprunteur et la banque choisissent cette garantie hypothécaire. Cela engendrera donc un coût pour l'emprunteur.


Hypothéquer un bien immobilier pendant un emprunt coûte environ 2 % du montant du crédit immobilier. Mais, en fonction du montant du capital emprunté, ce taux est dégressif. En cas de la revente du bien immobilier ou de son remboursement anticipé, le coût augmente.


Le privilège de prêteur de deniers (PPD)


Le PPD est régi par l'article 2324 du Code Civil. Il s'agit d'un privilège au créditeur qui permet à la banque prêteuse de se retrouver en tête de traitement sur la liste des créanciers. La banque bénéficiera donc d'un traitement prioritaire dans la mise en œuvre de sa garantie en tant que "prêteur de deniers".


Le PPD permet à l'établissement de crédit en cas de non-remboursement de l'emprunt de saisir le bien immobilier objet du prêt immobilier.


Réduire les frais de garantie pret immobilier : comment faire ?


               Le privilège de prêteur de deniers : il ne sera pas évident de réduire le coût d'un privilège de prêteur de deniers comme pour l'hypothèque. Les émoluments du notaire ou les taxes représentent les différents frais qui la constituent.


               L'hypothèque : il est difficile de faire baisser le coût d'une hypothèque parce que les différentes couches de frais qui la constituent sont les émoluments du notaire ou les taxes qui sont non négociables.


               La caution : vous n'êtes pas obligé d'imposer votre société de cautionnement à la banque prêteuse. Vous pouvez la convaincre de choisir une mutuelle en insistant un peu. C'est donc une manière pour faire baisser les frais de cautionnement en faisant jouer la concurrence.


Baisser les autres frais du prêt immobilier : comment procéder ?


Parfois peu connus des emprunteurs, les frais de garantie pret immobilier se cumulent à différents coûts indépendants les uns des autres. Pour faire baisser le coût total de votre emprunt, il en existe plusieurs :


               Les frais de dossiers : ils sont variables et définis par votre banque qui exige des frais pour le traitement des demandes de prêt immobilier, de rachat de crédits, de renégociation, etc. Il est possible de négocier ces frais de dossiers en fonction du profil de l'emprunteur et dans certaines banques.


               L'assurance emprunteur : elle est demandée par les banques et obligatoire. Ces banques se protègent contre les risques d'invalidité et de décès des assurés ayant souscrit un crédit immobilier. Depuis, le 1er janvier 2018, chaque année et ce pendant toute la durée du crédit, tout emprunteur peut changer d'assurance pret immobilier.


               Le taux d'intérêt : il s'agit du coût le plus important du crédit et le plus connu. Son calcul se base sur le montant emprunté et la durée de votre emprunt bancaire. Il dépend également de votre apport personnel et de votre situation financière globale. En effet, pour accéder aux meilleurs taux d'intérêt bancaires, il est important d'avoir un taux d'endettement bas et un apport personnel conséquent.

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