Comparateur assurance loyer impayé

assurance loyer impayé

Le risque d'impayé par les locataires est généralement le principal souci pour les propriétaires qui mettent leurs logements en location. En dehors des 30 mois qu'il faut pour récupérer son habitation, en France, les loyers impayés représentent une perte de 20 000 euros en moyenne à la solde du propriétaire. Ainsi, on compte environ 450 000 procédures en cours devant les tribunaux même si le phénomène reste marginal.
Heureusement, il existe une excellente alternative permettant aux propriétaires de se protéger contre le risque des loyers impayés. Il s'agit de la GLI (garantie loyers impayés). Au regard des pertes éventuelles, le coût reste abordable lorsque les conditions de fonctionnement sont strictes.
Découvrez ici notre comparatif des meilleures assurances loyers impayés ainsi que nos conseils pour choisir le bon contrat.

C'est quoi l'assurance loyer impayé ?

Encore appelée GLI (garantie loyer impayé), l'assurance loyer impayé est une protection à laquelle un propriétaire bailleur souscrit de manière individuelle pour se protéger contre le non-paiement des loyers dus. En cas de défaillance financière du locataire, l'assurance privée à laquelle le propriétaire du logement en location a souscrit lui fera un versement des loyers impayés contre des cotisations.
Des difficultés pour le règlement peuvent très vite survenir suite à une situation délicate sur le plan fichier du locataire. Ainsi, il aura du mal à payer sa dette du mois précédent et au même moment régler le loyer du mois suivant. C'est pour cela qu'il faut souscrire à l'assurance pour loyers impayés.
Voici un tableau des types de biens concernés par l'assurance des loyers impayés :

Biens immobiliers couverts
Biens immobiliers non-couverts
Tout bien immobilier en location
Résidence secondaire
Investissement locatifLogement de fonction
Bien locatifLocation saisonnière

Bail commercial en location (concerné par une assurance professionnelle)

Il ne faut surtout pas confondre la GLI avec le contrat multirisques habitation (MRH) propriétaire non-occupant (PNO). Cette dernière s'occupe de l'indemnisation des sinistres matériels que l'assurance du locataire ou de la copropriété ne prend pas en charge. Ces sinistres sont généralement dus à une usure normale du logement. Toutefois, même si le logement n'est pas occupé, ce contrat fonctionne aussi. Il permet de couvrir les litiges avec le locataire, un voisin ou un tiers.

Assurance contre les loyers impayés : faut-il y souscrire ?

Dans quels cas faut-il contracter une garantie loyer impayé ?

Le remboursement des sommes non versées par le locataire concernant le paiement de son loyer est généralement l'intérêt principal de la garantie loyer impayé. Il peut s'agir de plusieurs échéances d'affilée ou d'un seul mois. Vous pourrez donc toucher l'équivalent financier manquant avec cette assurance au lieu d'obtenir réparation en passant par une procédure judiciaire.
Le propriétaire peut lancer une procédure d'expulsion à l'encontre du locataire frauduleux, mais elle est soumise à plusieurs règles d'application et est particulièrement longue. Une défaillance financière sur le moyen ou long terme peut amener le locataire à ne pas verser régulièrement son loyer. Le bailleur n'est donc pas sûr de rapidement récupérer ses loyers impayés.
L'assurance garantie loyer impayé permet donc au locataire de prendre en charge les situations suivantes :

  • Les loyers impayés pour décès du locataire jusqu'à sa reprise par un proche en son nom ou à résiliation du bail.
  • Les sommes dues concernant une action frauduleuse pour tenter de leurrer le bailleur.
  • Les loyers impayés pour cause de défaillance financière imprévue et accidentelle.

Généralement, on conseille au propriétaire bailleur de souscrire à une assurance contre les loyers impayés pour plusieurs situations :

  •  Si les loyers constituent une bonne partie des revenus : les loyers représentent des revenus annexes considérables pour certaines personnes. Ils sont souvent utilisés pour le remboursement d'un emprunt.

  •  Dans le cas où le locataire est éligible par les conditions fixées par l'assureur : il peut s'agir des conditions comme les revenus généralement trois fois supérieurs au montant du loyer, d'un CDI, etc.

Dans quels cas peut-on se passer de la garantie loyers impayés ?

La garantie loyers impayés souscrite par le propriétaire peuvent ne pas être utile pour certains profils de locataires. Il existe en effet plusieurs autres solutions alternatives à la garantie loyers impayés. Pour saisir tous les enjeux financiers liés à l'absence de paiement d'un loyer, une étude et une compréhension approfondies de ces dispositifs sont nécessaires.

  • Le dépôt de garantie pour loyer impayé : Si les loyers ne sont pas payés en temps voulu, le propriétaire peut saisir cette somme déposée à la signature du bail locatif.

  • Le pack Fastt : C'est une alternative qui complète le dispositif Visale et destinée aux intérimaires qui a pour but d'offrir au bailleur une garantie de confiance.

  • La mutualisation des risques d'impayés : seuls les propriétaires qui possèdent un important patrimoine immobilier peuvent profiter de ce dispositif. Il offre des garanties adaptées pour les locations.

  • La caution : elle est encore appelée caution solidaire à cause de la personne qui se porte volontaire pour payer, en cas de difficulté financière du locataire, les loyers. La caution et l'assurance loyers impayés sont similaires. Cependant, vous ne pouvez pas les cumuler, à la seule exception que le locataire soit apprenti ou étudiant (les parents sont souvent les garants).

  • Les garanties internes aux agences immobilières : les agences incluent de manière automatique des assurances pour se prémunir contre les impayés si le bien est confié en gestion locative. Ici, le coût de la garantie loyers impayés s'ajoute à celui de la gestion locative, mais est moins élevé.

  • Le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) : seuls les locataires de moins de 30 ans et en situation précaire peuvent en bénéficier. Il s'agit d'un dispositif gratuit permettant de rembourser les loyers pour les locataires en situation financière délicate aux bailleurs. De plus, il est gratuit.

Caution solidaire ou garantie loyers impayés : laquelle le propriétaire doit choisir ?

La caution solidaire est de façon générale moins simple à mettre en place que l'assurance loyers impayés. Cela permet aux locataires non solvables de pouvoir trouver un logement. Cependant, la caution solidaire reste très contestable, car plusieurs protections entourent le garant. Si l'un des colocataires est solvable dans une colocation, la garantie loyers impayés fonctionne.
Il faut donc retenir que la caution location et la garantie loyers impayés sont rarement complémentaires. Si vous cherchez donc le moyen le plus sûr et le plus légal pour vous faire rembourser les sommes dues par le locataire, alors n'hésitez pas à opter pour la garantie loyers impayés.

Quelles sont les meilleures assurances de loyers impayés ?

La garantie loyers impayés représente une protection pour les bailleurs qui veulent profiter de certaines garanties sur le plan financier afin de se prémunir contre les loyers impayés. Ces derniers sont très préjudiciables et peuvent survenir en cas de défaillance financière des locataires par exemple.
L'adhésion à l'assurance des loyers impayés permet d'accéder à plusieurs garanties de manière automatique. En cas de contentieux avec le locataire, il y a par exemple la garantie protection juridique qui permet le remboursement d'une partie ou de la totalité des frais de procédure judiciaire.
Les bailleurs peuvent aussi bénéficier de l'indemnisation des mois sans loyers payés à cause de l'absence de locataires dans les logements avec la garantie vacances locatives. Il s'agit d'une protection qui reste limitée en termes d'indemnisation et qui est réservée aux contrats performants. Elle est cependant utile pour compenser les périodes d'inoccupation du logement et pour continuer à bénéficier des revenus complémentaires.
Selon les modalités du contrat, le départ du locataire sans délai de préavis peut également être indemnisé. Le versement des sommes prévues peut prendre en charge les dégradations occasionnées par le locataire dans le but de l'occupation du logement. Il se fait généralement de manière trimestrielle.

Quelles sont les meilleures assurances de loyers impayés ?

Vous trouverez ici un tableau récapitulatif du coût de la garantie loyers impayés selon les différentes compagnies d'assurance marché qui compare les contrats :

AssureurSURAVENIR
AXA
April
Loyers impayés
Montant max : 90 000 euros
Durée illimitée
Montant max : 90 000 ?
Durée maximale de 36 mois
Frais de procédure


Détériorations

Montant maximum : 10 000 ?
Franchise du dépôt de garantie
Montant maximum : 7 700 ?
Protection Juridique


Contrôle du dossier locataire
Obligatoire (réponse d'éligibilité sous 48 heures)Non disponible
Taux d'effort maximal
35 %Remboursement performant mais limité dans le temps
Point fort
Meilleur rapport garanties / prix
Souplesse des conditions d'éligibilité



Lors de sa déclaration d'impôt sur le revenu, on peut déduire la cotisation d'assurance GLI des revenus fonciers du propriétaire à condition que le régime réel ait été choisi (et non le régime micro-foncier).

Qui peut être éligible à une garantie loyer impayé ?

Pour adhérer à l'assurance garantie loyers impayés, les assureurs imposent généralement des conditions spécifiques au locataire et au bailleur.
Il s'agit notamment de la solvabilité du locataire qui doit fournir plusieurs documents comme preuves. Si celui-ci abuse de la situation envers son bailleur ou pratique des actions frauduleuses, l'assureur doit pouvoir se retourner contre lui.
Le propriétaire ne peut par ailleurs cumuler les dispositifs d'assurance garantie loyers impayés et caution, sauf pour les apprentis et les étudiants. Il faudrait alors inscrire leur statut sur le contrat de bail. En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la société d'assurance peut refuser l'indemnisation au bailleur si la caution est déjà rentrée en application en considérant qu'il a récupéré les sommes dues.
La garantie loyers impayés peut être attribuée dans les conditions suivantes :

  • Le locataire doit avoir une caution solidaire annexe s'il est apprenti ou étudiant, ou alors un CDI.

  • Le locataire doit disposer de 3 fois le montant du loyer (parfois 2,85 fois en fonction des compagnies d'assurance).


Éligible

Non-éligible

Type de bailBail relativement longue durée, pour un bien immobilier en location vide ou meubléeBail relativement court, bail commercial (implique une garantie professionnelle), résidence secondaire ou location saisonnière
Localisation du locataireFrance métropolitaine ; TransfrontaliersDOM / TOM ; international
Revenus du locataireRéguliers et stablesAléatoires et variables
Statut professionnel du locataireCDI, CDD (+ de 8 mois restants), fonctionnaires (titulaire de leur poste), indépendants (2 ans d'activité ininterrompue), retraités, étudiants et apprentis (avec caution solidaire)Chômeurs, CNE (Contrat Nouvelle Embauche), contrat de qualification professionnelle

Après 6 mois sans impayés, vous pouvez garantir les candidats sans condition de solvabilité. Cela vous permet d'assurer un candidat qui ne respectait pas les critères d'éligibilité. Pour permettre au locataire de justifier sa situation, le bailleur doit au préalable respecter les procédures normales, cela même avant le contact de l'assureur pour appliquer l'assurance loyers impayés locataire. Il doit ainsi le mettre en demeure de régler son loyer par courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit aussi le relancer à plusieurs reprises dans les délais prévus par le contrat.

Souscrire à une garantie loyer impayé : comment faire ?

Locataires entrants : quand adhérer à une garantie loyers impayés ?

Vous devez souscrire à l'assurance loyers impayés au plus tard 15 jours après l'entrée des nouveaux locataires dans le logement. Ainsi, l'assureur n'appliquera aucun délai de carence. Il s'agit d'une période durant laquelle il n'y aura pas d'indemnisation pour les loyers impayés. Ce sera donc le bailleur qui s'en chargera.
C'est uniquement en cas de nécessité d'application de la garantie loyers impayés pour une location que la compagnie d'assurance procédera à la vérification du profil du locataire. Ainsi, le propriétaire bailleur lui-même doit détailler les conditions d'attribution du bail aux candidats et bien les vérifier seul. Toutefois, cette vérification est facultative.
Les documents que le locataire doit fournir à son propriétaire sont les suivants :

  • Les documents propres à chaque locataire : contrat de travail, numéro SIREN, bulletins de pensions, carte étudiant, etc.

  • Une attestation d'assurance habitation si possible (elle est obligatoire s'il s'agit d'un logement vide non meublé).

  • Un état des lieux signé et validé.

  • Le contrat de location.

  • Une pièce d'identité.

  • Un avis d'imposition.

  • Les derniers bulletins de paie.

Locataires en place : quand souscrire à une garantie loyers impayés ?

Contrairement aux locataires entrants, les locataires en place n'ont pas besoin de fournir des justificatifs de ressources particulières ou d'un certain statut. L'assureur se focalise sur l'expérience entre le locataire et son bailleur pour accorder la garantie loyers impayés à ce dernier. Il suffit donc que ces locations soient à jour en ce qui concerne le paiement de leur loyer.
Par ailleurs, il y a peu de justificatifs demandés. Il s'agit des documents suivants :

  • Des justificatifs bancaires.

  • L'attestation d'assurance habitation.

  • Une pièce d'identité du locataire.

  • L'état des lieux.

  • Le contrat de bail.

En revanche, il existe pour ce cas précis un délai de carence. Elle est généralement de 3 mois.

Comment calculer les revenus de son locataire ?

Le propriétaire bailleur doit prendre certains en compte pour calculer les revenus du locataire qui pourront permettre d'attester son éligibilité à l'assurance loyers impayés. Pour savoir si le bailleur peut prétendre à la garantie loyers impayés pour son locataire, il faut considérer le ratio de solvabilité. Afin de l'apprécier de façon précise, il faut également se pencher sur la capacité locative du locataire.
Dans le cas d'une colocation ou d'une location avec un couple, seul l'un des occupants devra avoir une solvabilité acceptable par la compagnie d'assurance pour pouvoir bénéficier de la garantie loyers impayés.

Résilier son assurance loyers impayés : comment faire ?

La garantie loyers impayés est généralement signée entre le propriétaire et l'assureur pour une durée de 12 mois avec reconduction tacite du contrat comme la grande majorité des assurances. Le bailleur peut montrer sa volonté de terminer le contrat en envoyant à son assureur une lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis de deux mois avant la date d'échéance. Dans le cas contraire, le contrat sera reconduit de façon automatique.
Le client peut résilier librement son contrat d'assurance loyers impayés s'il ne reçoit pas un avis d'échéance. On peut également résilier le contrat de garantie loyers impayés dans les cas suivants :

  • Vente du logement : la garantie loyers impayés est automatiquement résiliée même si la vente n'implique pas de changement pour le locataire.

  • Départ d'un des colocataires : on peut maintenir le contrat et ne pas ajouter un avenant.

  • Départ du locataire : dans ce cas, on peut résilier le contrat et le remboursement de la partie de la prime utilisée au prorata doit être pris en charge par l'assureur.

A la signature du bail avec le propriétaire, la location peut constituer une condition et supposer une assurance loyers impayés. Ainsi, le prix représente toujours un pourcentage des loyers annuels normalement perçus et varie en fonction des assurances.

Impayés de loyers : indemnisation prévue par l'assurance

La franchise de la garantie loyers impayés

En ce qui concerne les indemnités que l'assureur verse pour la garantie loyers impayés locataire, elles sont soumises à plusieurs conditions. Il peut en effet s'agir d'une liaison aux franchises. C'est en effet le délai durant lequel le bailleur devra prendre en charge lui-même les loyers impayés. Pendant cette période, il ne pourra pas être indemnisé.
Cette franchise est alors la période pendant laquelle le bailleur aura à sa charge les loyers impayés et ne pourra pas profiter d'une indemnisation.

Quels sont le plafond de remboursement et la durée maximale d'indemnisation ?

Il faut savoir que les modalités d'application sont strictes et d'autres points importants sont prix en compte en plus de la franchise. Il s'agit des suivants:

  • Les plafonds de remboursement : c'est la somme que l'assureur rembourse lorsqu'une absence de règlement par le locataire survient. Vous pourrez bénéficier d'un plafond d'indemnisation plus élevé si vous avez un contrat plus performant.

  • La durée maximale d'indemnisation : il s'agit du délai durant lequel les échéances de loyers impayés seront prises en charge. Ce délai peut aller jusqu'à plusieurs mois (souvent 30). Une fois ce délai passé, cela veut dire que le bailleur n'effectue pas les démarches qu'il faut pour recouvrer les frais.

Remboursement des loyers impayés par l'assureur : quelles sont les démarches ?

Le propriétaire doit avoir suivi certaines procédures pour demander au locataire de rembourser les loyers impayés s'il veut profiter de l'indemnisation prévue par la garantie loyers impayés. Il doit tout d'abord envoyer une relance écrite et le mettre en demeure de payer. Ensuite, il doit transmettre le dossier à la compagnie d'assurance qui se chargera du reste.
Cette dernière utilise les démarches légales pour veiller au remboursement des loyers impayés.
Voici un récapitulatif des démarches normales et du champ d'action de l'assureur et du propriétaire dans la durée :


Démarches du propriétaire

Démarches de l'assureur

Impayé J 0-
-
Impayé J + 20Lettre de relance écrite-
Impayé J + 35Mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception-
Impayé J + 40Transmission du dossier à l'assurancePrise de connaissance du dossier et prise en charge
Impayé J + 50-
Commandement de payer avec huissier saisi par l'assureur
Impayé J + 90-
Remboursement rétroactif des 3 premières échéances puis indemnisation mensuelle au bailleur
Impayé J + 110-
Assignation du locataire au tribunal avec mandat d'un avocat par l'assureur


Les délais d'indemnisation par l'assureur

Le fait de souscrire à une garantie loyers impayés ne permet pas de toucher de façon instantanée les sommes prévues pour l'indemnisation du propriétaire lésé. Ainsi, pour obtenir le remboursement des loyers impayés, les procédures et démarches légales doivent être engagées.
3 ou 4 mois après l'échéance, l'assureur commence à verser les indemnités correspondantes. Aussi, la compagnie d'assurance considère les sommes précédemment dues par le locataire.

Cas d'expulsion du locataire ou de dégradation du logement : qui s'en occupe ?

L'assureur peut indemniser les dégradations et détériorations du logement causées par le locataire. Ces dégradations concernent généralement celles non couvertes par le dépôt de garantie et les éléments inamovibles du logement comme le plafond, les sols, les murs, etc. Elles ne prennent pas en compte les éléments meubles et d'autres biens immobiliers.
L'expulsion du locataire doit respecter des démarches légales très strictes. Cela a pour but de respecter les droits du locataire même s'il est mauvais payeur. Le propriétaire n'a donc pas le droit d'expulser par lui même de force le locataire. Cela est passible d'une amende de 30 000 euros et d'une peine d'emprisonnement de 3 ans.
Bien que d'autres situations puissent motiver la clause résolutoire du bail, les impayés constituent le principal motif. Ainsi, il y a les situations suivantes :

  • Volonté du locataire de ne pas quitter les lieux de lui-même.

  • Troubles de voisinage constatés par la justice.

  • Défaut d'assurance habitation.

Il faut noter que la procédure engagée par l'assureur et le propriétaire peut durer jusqu'à 30 mois selon la situation réelle et les motifs invoqués.

Partager sur: