Achat immobilier : Les notions à comprendre

agent-immobilier
21/06/2019

Les taux d'emprunt au plus bas et de nombreux français en profitent donc pour accéder à la propriété. Mais en cherchant le bien rêvé, beaucoup de questions émergent. On décrypte pour vous le vocabulaire de l'immobilier et on vous donne quelques astuces pour réussir votre achat. 

Prix de vente FAI et prix net vendeur kézako? 

Le "prix de vente FAI" est une mention que vous verrez sur la plupart des annonces immobilières en ligne lors de votre recherche, notamment sur les annonces postées par les agences. 

Définitions: 

  • Prix FAI (Frais d'Agence Inclus) : Prix net vendeur + frais d'agence, il s'agit du prix de vente affiché
  • Prix Net Vendeur : Ce que le vendeur va empocher

70% de ces biens immobiliers sont en vente via des agences immobilières (Source: MeilleursAgents.com 2016). Les appartements ou maison que vous recherchez seront donc affichées avec un prix FAI. 

Il faut savoir que le prix de vente FAI n'inclut pas les frais de notaire qui eux sont à part. 


Vaut-il mieux acheter à un particulier ou via une agence immobilière? 

Si on peut penser qu'en achetant directement à un particulier, le montant d'achat sera moins élevé, ce n'est pas toujours le cas. En effet on retrouve de tout dans les annonces postées par les particuliers : des bonnes affaires, comme des prix surréalistes. Certains vendeurs surestiment leurs biens et pensent pouvoir le vendre aussi cher seuls, qu'en passant par une agence. 

Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de faire une étude de marché des biens déjà vendus dans le même quartier / ville. 
De plus, si vous vendez par vos propres moyens, c'est aussi à vous de répondre aux demandes des acheteurs, organiser les visites et par la suite négocier le prix de vente que vous souhaitez en tirer. 

Alors certes, vous économiserez de l'argent sur vos frais d'agences mais cela vous demandera plus de temps et d'investissement personnel. 
Si vous achetez votre bien par le biais d'une agence immobilière, c'est elle qui s'occupera de tout pour vendre au mieux votre bien (diffusion de votre bien, visites, négociation). Mais comme pour tout service, c'est payant et des commissions seront appliquées. Pour vous donner une indication, il faut compter en moyenne entre 5% et 10% du prix de vente. Par exemple, sur un bien affiché à 450 000 euros, les frais de l'agence seront de 22 500 euros (avec un taux de 5%). Ce pourcentage peut être dégressif en fonction du prix de votre bien, renseignez-vous sur les barèmes et négociez avec l'agence directement! 

L'alternative "entre-deux" : Il existe aussi depuis quelques années des agences immobilières en ligne à honoraires fixes.  C'est le cas de WELMO, par exemple, qui propose plusieurs offres dont une à 990 euros (cela permet une réelle économie vs les agences classiques). L'agence vous propose des services haut de gamme pour un coût fixe qui vous permet de vendre au meilleur prix votre bien immobilier. Ceci est possible par l'automatisation des process métier et des faibles coûts de structure (pas d'agence physique avec pignon rue). 

Qui paie les frais d'agence? 

Un sujet qui fait couler beaucoup d'encre mais qui est en réalité un faux débat. 

Pourquoi? Car dans tous les cas, le prix de vente affiché (FAI) reste le même. En temps qu'acheteur vous paierez le même montant. Simplement dans un cas vous paierez la totalité de la somme au vendeur, et dans le second vous paierez une partie au vendeur et l'autre à l'agence. 
L'avantage si les frais d'agence sont à votre charge en tant qu'acquéreur : vos frais de notaire seront moindres. 

Explications: Les frais de notaire sont encadrés par des barèmes stricts et ne pourront pas être négociés. Ceux-ci sont généralement de l'ordre de 8% de votre prix de vente pour un achat dans de l'ancien. or ce pourcentage est calculé sur le prix de vente du bien hors frais d'agence. 

Il faut donc vous renseignez car selon les agences immobilières les commissions seront soit à charge vendeur, soit à charge acquéreur. 

"Nous mettons volontairement la commission à charge acquéreur afin que l'acheteur puisse diminuer ses frais de notaire." nous confie Nicolas, fondateur de l'agence en ligne WELMO. 

Dois-je établir mon plan de financement avant de chercher mon bien? 

Rares sont les acquéreurs qui peuvent acheter sans crédit. Vous devrez alors trouver une solution de financement pour votre achat. Pour cela, ne vous fiez pas qu'à votre banquier, mais allez démarcher d'autres banques pour pouvoir comparer les propositions ou passer par un courtier. 

Aller visiter des biens avec un plan de financement déjà ficelé est un réel atout. Cela permettra de rassurer le vendeur si vous souhaitez faire une offre d'achat. En effet, si le vendeur reçoit des offres quasi-identiques, il préfèrera choisir l'acquéreur qui a un plan de financement solide et avec qui la vente pourra aboutir. 

Vous avez désormais toutes les clés en main pour vous lancer dans la rechercher de votre nid douillet! 

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