Assurance emprunteur

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Lors d'un achat immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou tout autre actif immobilier, il se pose rapidement la question du financement. Aujourd’hui c’est environ 85% des transactions immobilières qui sont réalisées à l’aide d’un crédit immobilier. Pour les particuliers acquéreurs, cela implique un engagement de remboursement sur la durée auprès d’une banque. Les établissements bancaires qui offrent ce produit de crédit immobilier ne vous permettront en revanche pas d’emprunter si vous n’êtes pas couverts par une assurance emprunteur. Cette assurance contient des garanties qui couvrent le remboursement du crédit immobilier en cas d’accident de la vie pour l’acquéreur. Cette assurance a un coût, et afin de l’optimiser, nous vous proposons de tout vous expliquer sur cette page.

assurance emprunteur

Définition de l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une assurance souscrite lors de la souscription à un prêt immobilier. L’assuré doit être couvert pour permettre le remboursement des mensualités de crédit immobilier dans certains cas précis. Cette garantie ou couverture est l'assurance emprunteur.  Dans le contrat d'assurance sont précisés les cas de prise en charge des mensualités de remboursement.

L’assurance emprunteur est donc constituée de garanties, qui définissent les cas où l’assuré peut se faire aider par son assureur qui prendra en charge les mensualités de son crédit immobilier. Attention, il est important de noter qu’il faut distinguer un emprunt immobilier souscrit par plusieurs emprunteurs d’un prêt immobilier accordé à un seule personne. Nous verrons par la suite que dans le cas où plusieurs emprunteurs souscrivent à l’assurance, il faut qu’ils précisent les quotités d’assurance.

Quotité d'assurance

Un couple qui emprunte auprès d’une banque et souscrit à une assurance emprunteur doit donc définir la quotité de couverture de chaque emprunteur. La quotité de couverture est un pourcentage qui correspond à la part de la mensualité de crédit immobilier qui sera prise en charge par l’assurance dans le cas où le couple fait appel à son assureur. 
Prenons un exemple simple : Un couple a choisi d’assurer le premier emprunteur à hauteur de 50% et le deuxième emprunteur à hauteur de 50%. Dans le vocabulaire de l’assurance, on dit donc que les quotités choisies sont de 50-50. Ceci implique que s’il arrive un accident à l’un des emprunteurs, et que les conséquences de cet accident entrent dans le cadre de la prise en charge de l’assurance, alors elle remboursera 50% de la mensualité de crédit immobilier.

Evidemment, vous êtes donc le plus protégés si vous choisissez une quotité à 100% pour chaque personne. C’est la quotité maximale qui peut être choisie et c’est aussi celle qui coûte le plus cher. En effet, la quotité a un impact important sur le prix. En revanche, pour ceux qui souhaiteraient minimiser complètement le coût de l’assurance emprunteur, la banque prêteuse n’acceptera pas d’être couvert à moins de 100% pour un couple au total, et 100% pour une personne seule. Il est par contre possible d’assurer le couple avec différentes combinaisons selon le choix. On peut par exemple choisir d’assurer le premier emprunteur à 0% et l’autre à 100%. 

Il ne faut pas oublier que l’assurance emprunteur est là pour s’assurer de couvrir les possibilités de remboursement des emprunteurs dans le cas où il arrive quelque chose qui empêche l’un ou l’autre emprunteur de générer des revenus. Si l’un des emprunteurs a donc une situation de rémunération beaucoup plus importante que l’autre, il est donc plus sage de l’assurer au plus haut pourcentage.

Les garanties d'assurance emprunteur

Le contrat d’assurance emprunteur est donc définit par ses quotités, mais aussi par ses garanties. Certaines garanties sont exigées obligatoirement par l’établissement prêteur. D’autres sont de simples options de confort non obligatoires. Chaque établissement possède ses propres règles en termes d’exigibilité de garanties bancaires. 
Les garanties exigées par chaque banque sont également différentes selon le projet immobilier. En effet, il n’y aura pas le même nombre de garanties obligatoires pour un investissement locatif que pour une résidence principale. Voici les garanties obligatoires systématiquement :La garantie décès: la garantie décès permet au héritier du bien immobilier de ne pas payer le restant dû à la banque tout en héritant du bien. L'assureur prendra en charge le reste des mensualités. Idem pour des co-emprunteur, l'organisme d'assurance prendra en charge les mensualités restantes en fonction de la quotité de l'emprunteur décédé.

  • La garantie PTIA ( perte totale et irréversible d'autonomie): à la suite d'un évènement de la vie si l'emprunteur ne peut plus réaliser d'activité rémunératrice et qu'il ne peut plus réaliser les taches du quotidiens sans l'aide d'une tierce personne, la garantie PTIA est actionnée, ainsi l'assureur prend en charge les mensualités de remboursement dû à la banque.
  • Ces garanties sont les garanties minimales exigées par tout établissement bancaire dans le cadre d’un investissement locatif. Si le projet concerne une résidence principale, alors dans ce cas les garanties minimales exigées sont plus nombreuses.

Voici d’autres garanties qui peuvent être exigées dans le cadre d’une acquisition de résidence principale.

  • Le garantie Invalidité permanente (totale ou partielle) : à la suite d’un accident de la vie, si l’emprunteur se retrouve invalide de façon permanente, de façon totale ou seulement partiellement, alors il pourra exiger que l’assurance prenne en charge les mensualités de crédit immobilier selon la quotité choisie.
  • Incapacité temporaire de travail (totale ou partielle) : à la suite d’un accident de la vie, si l’emprunteur se retrouve temporairement dans l’incapacité de travailler, alors cette garantie sera actionnée et il pourra exiger de l’assureur qu’il prenne en charge les mensualités de crédit immobilier pendant la durée d’incapacité de travail. 

Coût de l’assurance emprunteur 

Le coût de l’assurance emprunteur est défini en fonction de plusieurs critères. Voici la liste des critères qui permettent à un assureur de savoir quel sera le prix mensuel qu’il vous fera payer afin de vous couvrir contre les risques de la vie pour le montant de votre emprunt bancaire : 

  • L’âge des emprunteurs
  • Le montant à couvrir 
  • La quotité choisie de chaque emprunteur 
  • Les risques spécifiques liés à une situation de santé particulière
  • Les risques spécifiques liés à une pratique sportive particulière
  • Les risques spécifiques liés à une profession particulière
  • Les risques spécifiques liés à une habitude de consommation particulière (tabagisme ..etc)

Le coût calculé par l’assureur est donc donné mensuellement, et il suffit de le multiplier par le nombre de mois concernés par l’emprunt pour en connaître le coût global. L’assureur peut vous proposer de payer l’assurance de prêt annuellement si vous le souhaitez. A ce moment- là, éventuellement des réductions peuvent être appliquées. 
Dans le contrat de prêt le taux d'assurance sera explicitement précisé permettant ainsi de connaitre le coût de l'assurance dans le crédit immobilier. Ceci étant dit, tout comme toute assurance, il est possible de choisir l’assureur et donc de comparer les différents prix présents sur le marché, pour une même situation. Le comparateur d'assurance emprunteur permet de comparer les meilleurs prix et de souscrire à une assurance emprunteur.

Une assurance emprunteur est-elle obligatoire?

Le coût calculé par l’assureur est donc donné mensuellement, et il suffit de le multiplier par le nombre de mois concernés par l’emprunt pour en connaître le coût global. L’assureur peut vous proposer de payer l’assurance de prêt annuellement si vous le souhaitez. A ce moment- là, éventuellement des réductions peuvent être appliquées. 
Dans le contrat de prêt le taux d'assurance sera explicitement précisé permettant ainsi de connaitre le coût de l'assurance dans le crédit immobilier.

Ceci étant dit, tout comme toute assurance, il est possible de choisir l’assureur et donc de comparer les différents prix présents sur le marché, pour une même situation. Le comparateur d'assurance emprunteur permet de comparer les meilleurs prix et de souscrire à une assurance crédit immobilier. Il n’existe aucune loi qui oblige un emprunteur à posséder une assurance emprunteur. Il est donc en théorie légal d’emprunter sans assurance emprunteur et ce n’est donc pas le cadre légal qui viendra vous obliger à vous assurer mais bien la banque. Les établissements financiers ont tous prévu dans leurs conditions d’octroi de crédit une assurance emprunteur. Là aussi il est parfaitement légal pour une banque de vous refuser l’emprunt si vous ne vous ne souscrivez pas à une assurance emprunteur

Dans les faits, il est donc quasiment impossible d’emprunter pour un crédit immobilier sans assurance emprunteur. Mais il existe des situations bien spécifiques qui peuvent permettre à un emprunteur de ne pas souscrire à une assurance de prêt : 

  • Le nantissement : Un emprunteur peut choisir de nantir une somme d’argent correspondant à la somme empruntée à la banque, pendant la durée du prêt. Si cette option est choisie, la banque est ainsi assurée de pouvoir se voir rembourser son prêt si un accident de la vie intervient pendant la durée du remboursement
  • Une personne tierce peut se porter garant en caution simple ou solidaire. La caution solidaire est la plus engageante. Néanmoins, cette deuxième technique ne garantit pas que la banque accepte un emprunt sans assurance de crédit immobilier.

Ces deux solutions ne sont évidemment pas communes ni faciles à mettre en place. Il faudra donc compter sur une assurance prêt immobilier pour un particulier avec une situation classique. 
Le simulateur d'assurance emprunteur permet de choisir l'assurance qui vous convient pour pouvoir souscrire à un prêt immobilier.
Mais alors, quel est le cadre légal qui entoure l’assurance emprunteur ?

Loi Lagarde et le changement d'assurance emprunteur

Entrée en vigueur de la loi

Le marché de l’assurance emprunteur s’est ouvert à la concurrence des banques en 2011 avec la loi Lagarde. Avant cette loi, il n’était pas possible pour un particulier d’obtenir une assurance emprunteur ailleurs que chez l’établissement bancaire prêteur. Cette loi a donc ouvert le marché de l’assurance à la concurrence et de nombreux assureurs se sont mis à proposer des produits d’assurance de prêt. 
La loi Lagarde entre dans une tendance de protection des consommateurs et le cadre juridique qui l’entoure est le suivant : 

  • Il permet à l’emprunteur de choisir une autre assurance de crédit que celle proposée par la banque sans que celle-ci puisse lui refuser
  • Il faut que les garanties proposées par le nouveau contrat d’assurance emprunteur soient les mêmes que celles exigées par la banque
  • La banque ne peut en aucun cas revoir ses conditions de taux d’emprunt ou de frais de dossier si l’emprunteur choisit une autre assurance de crédit immobilier que celle proposée par la banque.

Contexte de l'assurance emprunteur avant la loi Lagarde

Le grand changement opéré par les assureurs à cette époque est qu’ils ne proposent pas de contrats standard, avec une mutualisation du risque. En effet, les banques en 2011 proposent des contrats d’assurance emprunteur avec une mutualisation du risque. Cela implique un prix un taux de prélèvement quasiment similaire pour tout emprunteur, quelle que soit sa situation, et le niveau de risque qu’il représente pour l’assureur. De plus, les contrats proposés ne sont pas fonction du capital restant dû mais bien du capital initial emprunté. Ce qui implique un prix fixe pendant toute la durée du prêt. 

Les assureurs externes, eux, proposent donc directement à cette époque des contrats sur-mesure, qui ne tiennent pas compte des autres assurés, mais bien de la situation précise de l’assuré. Ainsi, ceux qui ne représentent pas un risque élevé bénéficieront d’un contrat beaucoup moins onéreux qu’en banque, tandis que ceux qui représentent un niveau de risque élevé auront à payer un prime en conséquence. Mais ce n’est pas tout ! Les assureurs basent leur calcul de prime sur le capital restant dû et non sur le capital initial emprunté. Ainsi, la prime mensuelle d’assurance payée se réduit au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Des économies grâce à la loi Lagarde

Ce nouveau marché de l’assurance emprunteur permet aux consommateurs de réaliser des belles économies sur les prêts souscrits auprès des banques. Mais bien que les banques ne puissent refuser une assurance externe ou revoir ses conditions de rémunération, elles ont toujours la main sur l’acceptation du crédit. 
Le discours a demi-caché des banques à ce moment-là est donc simple : vous avez le droit de prendre une autre assurance de prêt mais nous avons aussi le droit de vous refuser le crédit.
C’est donc finalement avec une efficacité limitée sur le marché de l’assurance de prêt que cette loi intervient, puisque 95% des emprunteurs prennent encore l’assurance de prêt de la banque dans l’année qui suit. 
Il faudra attendre l’arrivée de Benoît HAMON en tant que premier ministre, pour qu’en 2014 les choses évoluent un peu. 

La loi Hamon et l'évolution du marché

Là encore, la loi Hamon entrée en vigueur en 2014 est une vaste loi qui a pour but général l’amélioration du pouvoir d’achat des français. La loi Hamon a donc un volet assurance emprunteur. 
A cette époque, Benoît HAMON constate que la loi Lagarde a manqué d’efficacité et c’est encore 85% des emprunteurs qui choisissent l’assurance de prêt de la banque prêteuse. Il souhaite donc ouvrir encore un peu ce marché et propose l’acceptation du changement d’assurance de crédit, jusque là encore impossible. 
Cette décision marque un tournant décisif pour la concurrence faite aux banques sur ce marché. En effet, les consommateurs ont maintenant la possibilité de changer l’assurance emprunteur initialement souscrite auprès de la banque sans que celle-ci puisse revoir ses conditions, ses frais, ou revenir sur sa décision d’accord de prêt. 

Le cadre juridique qui l’entoure est précis : 

  • L’emprunteur a la possibilité de changer son assurance de prêt dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de son prêt immobilier
  • Les garanties proposées doivent être à minima équivalentes avec le contrat bancaire. Il est néanmoins possible de renforcer les garanties. La banque ne peut pas refuser cette démarche si les garanties proposées sont équivalentes.
  • La quotité choisie doit être à minima équivalente avec la quotité souscrite initialement. Il est néanmoins possible de choisir une quotité plus importante.
  • Pour opérer le changement, un préavis de 15 jours doit être respecté. Le changement aura lieu en début du mois suivant. 

La loi Hamon est venue complètement chambouler le paysage de l’assurance emprunteur français. C’est aussi à cette époque que se démocratisent les comparateurs d’assurance emprunteur, qui proposent aux particuliers de comparer les prix d’assurance de prêt. Les années qui suivent ont fait basculer la part de marché des banques sur l’assurance emprunteur à environ 70%. 
Cette loi qui vient renforcer la loi Lagarde est donc beaucoup utilisée encore aujourd’hui, et a eu un impact fort sur les consommateurs emprunteurs. 

Comment changer d'assurance emprunteur?

La loi Hamon vous permet donc depuis 2014 de changer votre assurance de prêt. Mais comment procéder ? Pourquoi changer ? Le changement d’assurance emprunteur à l’avantage d’être rapide, et surtout bénéfique pour le portefeuille. En effet, c’est de 30 à 50% d’économies sur la prime d’assurance que vous pouvez attendre du changement d’assurance de votre prêt. 

Quels documents sont nécessaire pour obtenir un devis

La loi Lagarde permet à la souscription d’un prêt immobilier de choisir une assurance emprunteur externe à la banque, mais pas d’en changer en cours de route. Elle a permis la création du marché et l’ouverture à la concurrence.
Pour le changement, c’est bien la loi Hamon qui décrit les possibilités et modalités. A la différence d’une souscription liée à l’obtention du crédit immobilier, le changement d’assurance emprunteur demande beaucoup moins d’efforts administratifs. Le changement ne requiert que quelques documents et informations. Voici la liste : 

  1. L’offre de crédit de l’emprunteur 
  2. L’offre d’assurance de prêt de l’emprunteur
  3. Le tableau d’amortissement
  4. Le profil de l’emprunteur ( âge, sexe, profession, catégorie socio-professionnelle, détails sur la pratique professionnelle, détails sur la pratique sportive )

Ces documents et informations sont suffisants pour questionner un assureur sur ses prix pour votre situation et savoir très rapidement quelles types d’économies vous pouvez réaliser avec le changement. 

Les documents nécessaires pour résilier son assurance emprunteur

Pour lancer la procédure il suffit de joindre certains documents à un courrier à envoyer à votre banque. Voici la liste complète : 

  • Nouveau mandat d’adhésion au contrat d’assurance de prêt
  • Conditions générales du contrat d’assurance de prêt 
  • Lettre de résiliation (référence du prêt concerné, mention juridique qui fait appel à la loi HAMON de 2014, identité de l’emprunteur, date à laquelle le changement aura lieu, numéro de contrat du nouveau contrat d’assurance)

La legislation qui aide le changement d'assurance emprunteur

Voici la liste des dispositifs qui vous permettent aujourd’hui ce changement d’assurance emprunteur :

  • Loi Lagarde: présenter une assurance emprunteur à équivalence de garantie avec le contrat groupe proposé par la banque.
  • Loi Hamon: avant la première date d'anniversaire du prêt envoyer avec un préavis de deux semaines le nouveau contrat d'assurance de crédit immobilier avec une lettre de résiliation par courrier recommandée avec accusé de réception.
  • Loi Sapin 2: à partir de la deuxième année du crédit immobilier, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception comprenant une lettre de résiliation et le nouveau contrat d'assurance emprunteur en respectant un préavis de 2 mois avant la date d'anniversaire du prêt.

La législation a donc profitée aux emprunteurs qui ont pu changer d'assurance emprunteur et ainsi faire de nombreuses économies. Grâce au comparateur d'assurance emprunteur il est facile et rapide de choisir la meilleur assurance emprunteur.

La loi Sapin 2 et l'impact dans l'assurance emprunteur

Nous avons donc évoqué la liste des dispositifs dans la dernière section mais vous avez vu se glisser un nouveau que vous ne connaissiez peut-être pas : La loi Sapin 2, aussi appelée amendement Bourquin.
C’est le dernier dispositif en date qui vient renforcer l’arsenal juridique entourant le marché de l’assurance emprunteur et la protection des consommateurs à ce sujet. 
Il est entré en vigueur le 1er Janvier 2018, et vient agrandir les possibilités de changement d'assurance emprunteur. 

Rappelons que jusqu'en 2018, l'emprunteur souhaitant effectuer un changement sur son assurance de crédit immobilier ne pouvait le faire que pendant les douze mois qui suivent la signature de son crédit immobilier. S'il n'avait pas effectué de changement pendant cette période, il ne pouvait plus le faire plus tard. La loi Sapin 2 vient changer cette contrainte. Depuis le 1er Janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent changer d'assurance de prêt après la première année à la date anniversaire du prêt, chaque année. 

Les contraintes pour l'emprunteur sont les suivantes :

  • Changer qu'une fois par an
  • La résiliation n'est effective qu'à la date anniversaire du crédit
  • Respecter un préavis de deux mois

La loi Sapin 2 vient complètement changer la donne, puisque les emprunteurs ont maintenant le loisir d'étudier les prix tous les ans, et de sont plus du tout contraints de s'empresser d'étudier la situation juste après avoir signé leur crédit immobilier. C'est aussi une aubaine pour les comparateurs d'assurance de prêt qui peuvent offrir une comparaison de prix régulièrement à tous les emprunteurs. 

Assurance emprunteur et l'immobilier

Le changement d'assurance emprunteur a eu pour résultat une amélioration du rendement sur les investissements immobilier. Tout au long du remboursement d'un prêt immobilier il y a la partie assurance emprunteur. En changeant d'assurance il est possible de faire des économies sur les primes d'assurance et ainsi baisser les mensualités. La rentabilité est donc plus élevée.

De plus, plus généralement dans une acquisition immobilière par le biais d'un crédit immobilier, les frais sont moins élevés en choisissant une assurance emprunteur différente de l'assurance groupe. C'est pour cela que l'assurance emprunteur est important dans l'immobilier.

Assurance emprunteur proposé par le Crédit Agricole

Les premiers à proposer de l'assurance emprunteur sont logiquement les organismes financiers. Lors d'un projet immobilier la première étape est l'obtention. Dans la présentation des conditions de financement par la banque, il y une proposition de l'assurance groupe. L'assurance groupe est l'assurance proposée par les banques mais ce n'est pas la banque qui assure. La banque à un partenariat privilégié avec une assurance et va proposer les contrats d'assurance négociés avec cet assureur. La banque n'assure donc pas l'emprunteur, mais prêtera bien la somme convenu dans le contrat de prêt.
Parmi ces banques il y a le Crédit Agricole. L'assurance emprunteur du Crédit Agricole est un contrat d'assurance de PREDICA. Plusieurs contrats sont proposés mais tous sont de PREDICA. Le contrat d'assurance emprunteur proposé par le Crédit Agricole est donc un contrat groupe. Ce contrat est basé sur la mutualisation de risques entre les emprunteurs. Les produits proposés ne sont donc pas adaptés à la situation de l'emprunteur. Fumeur ou non, pratiquant une activité ou un métier à risque ou non le montant de la cotisation sera le même.
Le taux d'assurance emprunteur Credit Agricole est généralement en moyenne comprit entre 0,28% et 0,6%.
Il est possible de changer l'assurance emprunteur Credit Agricole en demandant une délégation d'assurance ou en changeant avec la loi Hamon ou Sapin 2.  Grâce au simulateur assurance emprunteur il est possible de faire des économies rapidement et simplement sur l'assurance de crédit immobilier.

L'assurance emprunteur de la MACIF et de la MAIF

Assurance emprunteur MACIF

La MACIF (Mutuelle d'Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et des salariés de l'industrie et du commerce) créée le 30 avril 1960 est une assurance qui compte aujourd'hui près de 8 millions de sociétaires et assurés.
Parmi les nombreux produit d'assurance que propose la MACIF il y a l'assurance emprunteur MACIF.
Ce produit permet au emprunteur d'assurer leur crédit immobilier et en changeant d'assurance emprunteur, d'augmenter les garanties.

Assurance emprunteur MAIF

La MAIF (Mutuelle d'assurance des instituteurs de France) a été créée en 1934 et est une assurance qui compte plus de 3 millions de sociétaires et assurés. La MAIF proposent de nombreux produits d'assurance dont le contrat assurance emprunteur MAIF.
L'assurance emprunteur MAIF est disponible en délégation d'assurance et dans le cadre d'un changement d'assurance.

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