Vous rêvez de devenir propriétaire ? Ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers

Par David

Devenir propriétaire est un projet de vie qui nécessite une bonne préparation. Acheter un bien immobilier implique en effet de contracter un prêt immobilier, qui est un engagement financier important et de longue durée. Pour réussir votre projet immobilier, vous devez donc connaître les différentes étapes et les différents paramètres qui entrent en jeu dans le processus d’obtention d’un prêt immobilier. Voici ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers.

Comprenez quels sont les divers types de prêts immobiliers disponibles

Un prêt immobilier constitue une forme de crédit octroyée par des établissements bancaires ou des organismes financiers en vue de faciliter l’acquisition d’un bien immobilier. Les différents types de prêts immobiliers se distinguent par leurs caractéristiques, c’est-à-dire le taux, la durée, les modalités de remboursement et les critères d’admissibilité.

L’un des types prédominants est le prêt amortissable. Couramment adopté, il implique un remboursement du montant emprunté ainsi que des intérêts par le biais de versements mensuels constants ou variables. Le prêt in fine se caractérise par le règlement des seuls intérêts tout au long du prêt, avec le remboursement du capital en totalité à son échéance. Cette option requiert la mise en place d’une épargne ou d’une assurance-vie en garantie du capital emprunté.

Le prêt relais offre la possibilité de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de son bien actuel. Généralement octroyé pour une durée limitée (de 1 à 2 ans), ce prêt se caractérise par un taux supérieur à celui d’un prêt conventionnel. Le prêt à taux zéro (PTZ) se distingue quant à lui par l’absence d’intérêts et de frais. Il est conditionné par les ressources et l’emplacement du bien. Réservé aux primo-accédants, il doit être complété par un autre prêt.

Le prêt à l’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC) sont tous deux des prêts réglementés, assujettis aux conditions de ressources et à l’emplacement du bien. Ils proposent des taux préférentiels ainsi qu’une garantie gouvernementale, tandis que le PAS inclut également une aide personnalisée au logement (APL). Enfin, le prêt action logement (anciennement 1 % logement) est octroyé par les employeurs du secteur privé. Ils contribuent à hauteur de 0,45 % de leur masse salariale en faveur du logement des employés. Ce prêt peut couvrir jusqu’à 30 % du coût total d’un achat immobilier, neuf ou ancien.

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Pour choisir le type de prêt immobilier le plus adapté à votre situation, vous devez comparer les offres proposées par les banques et les organismes financiers. Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement personnalisé, vous pouvez faire appel à un courtier en assurance de prêt immobilier qui se chargera notamment de négocier pour vous les meilleures conditions d’emprunt.

Évaluez vos finances et définissez votre capacité maximale d’emprunt

Avant d’engager un prêt immobilier, une évaluation minutieuse de votre situation financière s’impose. Il est aussi nécessaire d’avoir une compréhension approfondie de votre possibilité d’emprunt maximale. Celle-ci représente la somme qu’il vous est possible d’emprunter, en tenant compte de vos revenus, de vos charges, et de votre contribution personnelle.

Finances évaluation

L’établissement de votre capacité d’emprunt s’articule autour du respect du taux d’endettement. Il se définit comme le ratio entre vos dépenses et revenus mensuels. Il est essentiel que ce taux n’excède pas 33 %, ce qui implique que vos charges ne doivent pas surpasser un tiers de vos revenus. À titre d’illustration, si vos gains mensuels s’élèvent à 3 000 € et vos charges à 1 000 €, votre taux d’endettement atteint 33 %, ce qui fixe votre capacité d’emprunt à 2 000 € par mois.

Diverses méthodes permettent d’accroître votre capacité d’emprunt. Cela peut notamment passer par l’amplification de vos revenus. Cette démarche peut s’effectuer par sollicitation d’une revalorisation salariale ou la mise en location d’une fraction de votre logement, etc. De même, une réduction de vos charges peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Pour y parvenir, vous pouvez renégocier vos prêts en cours, optimiser vos dépenses courantes, ou améliorer votre fiscalité.

Autre méthode pour accroître votre capacité d’emprunt : l’apport personnel. Ce terme désigne le montant que vous êtes en mesure de débourser lors de l’achat de votre bien immobilier. Il sert à financer une part du coût du bien, les dépenses secondaires (frais de notaire, honoraires d’agence, etc.). Il permet également d’instaurer une confiance chez la banque quant à votre aptitude à épargner. On recommande généralement d’avoir un apport personnel qui atteint au moins 10 % du montant du bien.

Considérez l’assurance du prêt immobilier qui va avec l’emprunt

L’assurance associée au prêt immobilier permet à la banque de se prémunir contre le risque de défaut de paiement du prêt en cas de décès, d’invalidité, ou de perte d’emploi de l’emprunteur. Hormis cette fonction de protection, l’assurance du prêt immobilier procure une couverture aux emprunteurs et à leurs proches. Cela permet de réduire les risques liés à un endettement excessif ou à la saisie du bien immobilier.

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Si la législation ne contraint pas à souscrire une assurance pour un prêt immobilier, la majorité des institutions bancaires requièrent cette démarche comme condition préalable à l’octroi. Le coût de cette assurance varie en fonction de multiples facteurs. Il s’agit notamment du montant du prêt, de sa durée, des caractéristiques de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, etc.), et des niveaux de couverture optés. D’une manière générale, le montant de cette assurance représente entre 0,3 % et 0,6 % de celui du prêt par an.

Assurance prêt immobilier

En ce qui concerne le choix de l’assurance du prêt immobilier, deux possibilités se présentent : l’assurance groupe et l’assurance individuelle. La première est proposée par la banque qui accorde le prêt immobilier. Elle couvre tous les emprunteurs qui présente un profil similaire. L’aspect positif de cette option réside dans sa facilité de souscription et l’absence d’exigences médicales. En contrepartie, elle s’avère souvent plus onéreuse que l’assurance individuelle.

L’assurance individuelle quant à elle se choisit auprès d’un assureur indépendant, et s’ajuste aux besoins particuliers de chaque emprunteur. Cette assurance personnalisée est moins coûteuse et mieux adaptée que l’assurance groupe. Cependant, elle requiert le plus souvent la complétion d’un questionnaire médical et, éventuellement, des examens de santé.

Explorez les différentes offres proposées par les banques

Pour explorer les offres variées présentées par les banques, il est impératif de confronter ces offres sur plusieurs paramètres. Le premier est le taux d’intérêt qui représente le coût du crédit exprimé en pourcentage annuel. Deux catégories de taux se démarquent : le taux fixe, figé pour toute la durée du prêt et le taux variable qui fluctue selon les changements du marché. Le taux d’intérêt dépend entre autres du montant, de la durée, du type de prêt. Un taux bas traduit un crédit économique.

Le deuxième paramètre essentiel est le coût total du crédit. Il englobe la somme que vous aurez à restituer à la banque (inclut le montant initial emprunté, les intérêts, les frais additionnels et l’assurance du prêt immobilier). Le coût total du crédit découle du taux d’intérêt, de la durée et des frais inhérents au prêt.

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Le troisième paramètre est la durée du prêt, c’est-à-dire le nombre d’années dédiées à son remboursement. Cette durée exerce une influence sur le montant des mensualités et le coût global du crédit. Une durée étendue implique des mensualités réduites, mais un coût total plus élevé. Un prêt immobilier s’étale en moyenne sur une durée de 20 ans.

Le dernier paramètre réside dans les modalités de remboursement. Ceux-ci couvrent les conditions qui définissent le processus de restitution du prêt. Vous devez vérifier si le contrat prévoit des options de modulation des mensualités, de report des échéances ou de remboursement anticipé. Ces alternatives offrent la possibilité de personnaliser le remboursement en fonction de l’évolution de votre situation financière.

Anticipez les frais supplémentaires liés à l’achat du bien immobilier

Lorsque vous procédez à l’achat d’un bien immobilier, il est indispensable d’anticiper les coûts supplémentaires qui s’ajoutent à son prix. Ces frais, qui sont généralement à la charge de l’acheteur, doivent être intégrés dans vos calculs budgétaires. Les principaux frais supplémentaires à considérer sont les suivants.

Les frais de notaire

Ces frais sont relatifs à l’établissement et à la certification de l’acte de vente par un notaire. Ils englobent les taxes, les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire ainsi que divers frais annexes. En règle générale, les frais de notaire représentent environ 7 % du prix d’un bien immobilier ancien et 3 % pour un bien neuf.

Les frais d’agence

Les frais d’agence concernent l’intervention d’un agent immobilier qui peut vous aider à trouver, négocier et conclure une transaction immobilière. Sauf mention contraire dans l’autorisation de vente, les honoraires d’agence sont généralement à la charge de l’acquéreur. Ils représentent environ 5 % du prix du bien en moyenne.

Les frais de garantie

Ces frais sont associés à la mise en place de garanties hypothécaires pour protéger les banques en cas de défaut de paiement. Il existe deux types courants de garanties : les hypothèques qui portent sur des biens hypothéqués et les garanties qui utilisent un tiers garant. La commission de garantie est d’environ 1 % du montant du prêt.

Les frais de déménagement

Ils comprennent les frais associés au déménagement de vos meubles et effets personnels dans votre nouvelle résidence. Leur montant dépend du volume du déménagement, de la distance à déménager, du type de service choisi (économique, standard ou haut de gamme) et de l’heure de la journée (haute ou hors saison). Les frais de déménagement tournent généralement autour de 1 000 €.

Lorsque vous prenez en compte ces frais supplémentaires, vous pourrez élaborer une prévision budgétaire plus complète pour votre projet d’acquisition immobilière.

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